2012年1月1日,上海率先在交通运输业和部分现代服务业展开营业税改增增值税的试点,拉开了“营改增”的序幕。作为我国“十二五”期间加快财税体制改革的重要内容,“营改增”对于推进经济转型升级,推动第三产业发展,促进企业主辅分离、专业化协作、优化业务结构,都有非常重大的作用。同时,房地产业作为我国重要的支柱产业,对于国民经济、财政税收、民众生活,都拥有非常重要的影响。根据李克强总理在《关于深化经济体制改革的若干问题》中的规划,到2015年要基本实现“营改增”的全覆盖。房地产业“营改增”即将展开。正是在这样的背景下,本文以税负变化为研究对象,从数量和时间两个方面,探讨“营改增”对房地产业的影响。本文首先从数量的角度,对“营改增”对房地产业总体税负水平的影响进行了理论分析。比较营业税与增值税的税制差异,分析这些差异对房地产流转税税负的影响,进而建立分析模型,将“营改增”的影响分为税率提高带来的增税效应与进项抵扣带来的减税效应,利用投入产出表数据,进行测算。得到结论:由于投入产出水平和进项可抵扣水平低,房地产业进项抵扣带来的减税效应不足以弥补税率提高带来的增税效应,其税负将上升。其次,以甲公司A房地产开发项目为例,测算“营改增”对房地产业总体税负水平的影响。按照增值税计算公式,分别计算该项目的销项税额、进项税额,进而得到应纳税额。比较营业税与增值税纳税金额的差异,分析造成这种差异的原因,对理论分析做了进一步的证明和补充。再次,从时间的角度,分析“营改增”对房地产业纳税时间的影响。房地产业具有收入早于成本、土地成本在总成本中占比高、项目单独核算、进项分散、发票难以取得的特点。这些特点造成房地产企业在项目前期将缴纳大量税款,而在后期进项税额又可能无法抵扣。由于货币的时间价值,税款的提前缴纳进一步加重了房地产业的税负。最后,在前文的基础上,笔者从数量和时间两个角度出发,提出使房地产业“营改增”后流转税税负合理均衡的建议。取得土地的成本需要纳入进项抵扣的范围,对保障房、普通住房应给予税收优惠政策,房地产企业也应加强发票管理;预售收入按照一定的比例预缴增值税,适当延长进项抵扣的时限。