本文从正确理解破产管理人解除权的制度价值和行使条件出发,结合待履行不动产租赁合同特殊性以及协调破产法与非破产法律规定之间关系的要求,得出需要限制破产管理人解除权的结论。在此基础上,区分出租人破产与承租人破产两种情形论证如何具体限制破产管理人解除权。最后,从预付租金返还、欠缴租金债权确认、合同解除后的损害赔偿等角度,对破产管理人行使解除权后的法律效果进行分析。我国《破产法》第18条设立待履行合同破产管理人解除权的首要目标是公平清理债权债务,直接要求是实现债务人财产最大化,而作为兜底的原则是追求法律政策目标相统一。结合不动产租赁合同的继续性特征、合同法对于租赁权的债权物权化保护及承租人优先购买权的特殊规定,破产管理人在待履行不动产租赁合同中行使此项解除权应受到限制,原则上必须协调破产法与非破产法律之间的关系,例如与“买卖不破租赁”原则相适应,须符合商业判断和利益平衡标准,且当事人事先约定排除此类解除权的条款应被认定无效。破产管理人经法院依法指定后有权代表债务人管理和处分破产财产。我国《破产法》将待履行合同的解除权赋予管理人后,法院仅在第一次债权人会议召开之前对继续履行合同具有许可权,无法对破产管理人的解除权发挥实质限制作用,因此其享有较为自由宽泛的行使空间。解除权行使的对象应为待履行合同,其判断标准为关系到合同根本目的实现的主给付义务及从给付义务未履行完毕。未到期的不动产租赁合同在其继续性特征影响下,出租人的维护修缮义务、承租人的租金支付和妥善保管义务等仍处于未履行完毕的状态,因此属于待履行合同范畴。破产管理人应在法定期限内行使解除权或决定继续履行合同,否则期限届至时待履行合同将被视为解除。出租人破产时,大陆法系及英美法系主要国家的立法例均采取限制破产管理人解除权的态度。结合我国《合同法》等进行体系解释和目的解释,解除权的限制可以从是否存在明确的租赁期限为标准进行分类处理——对于定期租赁合同,应以限制破产管理人的解除权行使为原则;对于不定期租赁合同,当事人双方可随时解除租赁合同。承租人破产时,应对出租人的法定解除权加以限制,以保证债务人持续性生产经营,为其重整提供更大的可能性;但在清算条件下,破产管理人为避免多余的租金损失,可以考虑行使解除权,提高破产债权清偿率。就待履行合同解除权行使的法律效果而言:（1）出租人破产时,预付租金的返还应确认为共益债务,并对合同解除后善意使用期间产生的费用予以抵扣;（2）承租人破产时,欠缴租金的债权应根据时间节点判断其性质,在法院受理前和破产管理人决定解除或继续履行期间内的租金债权应确认为破产债权,而确定待履行合同处理结果后的租金债务则为共益债务;（3）债务人依法应承担的损害赔偿责任仅限于相对人因合同解除所遭受的实际损失,且应由相对人依法进行申报后经管理人审查确认为破产债权。