自上世纪80年代我国住房改革由福利化转向市场化开始,为解决城镇住房长期供应不足的现状,同时也为了增加社会投资,刺激国内经济增长,国家和各级政府都支持和鼓励加快城镇住房建设。但在刚刚从计划经济体制转向市场经济体制的中国,资本市场尚未充分发展,房地产开发企业不可能独立承担房地产开发过程中所需的大量资金；而大部分的城镇居民也不可能依靠已有积累资金支付全额购房款。为此,我国开始引入香港地区的“楼花按揭”的售楼方式,即预售商品房按揭制度,并在内地逐步推广。预售商品房按揭制度自引入我国内地以来,有效解决了开发企业和购房者资金不足的双重矛盾,顺应了社会发展的需求,也由此促进了我国房地产业的蓬勃发展,满足了城镇居民的日益增长的住房需求,缓解了社会矛盾,对于促进我国经济发展和促进社会和谐具有重大意义。而预售商品房按揭制度本身,也随着我国社会主义法制的逐步建立和房地产市场的逐步完善,进行了多次改革,并最终形成了今天我们所常见的形式。但是,预售商品房按揭制度并非完美无瑕的,相反,制度本身存在的问题引起了大量的纠纷。尤其是在受自2008年9月份开始的全球经济危机影响,我国内地大多数城市房价纷纷跳水,许多楼盘降价达50%的严峻市场形势下,各类商品房买卖纠纷层出不穷,曾一度出现购房者聚集闹事,集体“断供”等情形。当然,这类纠纷出现的一个重要原因是已购房者发现所购楼盘房价大幅缩水而产生的心理不平衡。但也不可否认,购房者提起诸多的与预售商品房按揭制度相关的纠纷案件中,他们所依据的理由确有其合理之处。当时,笔者正在某律师事务所实习,有幸亲身处理了大量的商品房买卖合同纠纷,接触了预售商品房按揭制度中所涉及的买卖合同、借款合同等许多第一手资料。而亲身处理的一个案件更让笔者对预售商品房按揭制度进行了仔细的分析和思考。本文便是笔者对该案件进行深入分析后的结晶。本文主要应用法社会学和比较研究的方法,从理论上对预售商品房按揭制度的渊源、发展,以及引入我国后的现状进行研究,并通过对比分析学界已有观点的优劣,最终以期可对预售商品房按揭制度的性质进行深刻揭示。除引言部分外,本文主要内容安排如下：第一部分通过引入一个笔者亲身处理的真实案例,分析了该案判决中法官在适用法律方面的错误,由此展开对案件纠纷缘由——预售商品房按揭制度的思考,并最终将问题的根源归结为我国预售商品房技揭制度的性质尚未明确。第二部分主要对预售商品房按揭制度进行概述,以便为后文的分析奠定理论基础。首先介绍了最早兴起于英国的按揭制度,追溯其历史渊源。同时还对比分析了美国的按揭制度。尽管英国和美国的按揭制度,同我国内地的预售商品房按揭制度因存在不同法系的天然阻隔,而有天壤之别。但对英美法系按揭制度的分析,对于研究预售商品房按揭制度的性质仍有重要意义。然后,为寻求我国内地的预售商品房按揭制度的根源,着重介绍了我国香港的按揭制度的,并重点分析了其地的楼花按揭制度。预售商品房按揭制度的引入展现了由香港的预售楼花引入我国后发展现状,并通过引述最高人民法院的法律规定,分析研究了“按揭”一词缘何未能进入我国的各类正式法律文件。为更加全面的分析预售商品按揭制度的性质,本部分还对我国内地预售商品房按揭制度的现状进行了归纳研究。我国的商品房按揭是贷款银行、开发商、购房者三方共同参加的一种房地产经营活动行为。主要包括两种类型：楼花按揭(预售商品房按揭)和现楼按揭。紧接着,通过对笔者对我国预售商品房按揭类型和实践流程的分析,总结归纳了我国预售商品房按揭制度不同于英美法系和香港等地按揭制度的特征。法学的分析、研究最终将归结于法律实践,为此,笔者又将研究的视角延展至我国法律体系中对预售商品房按揭制度的各类法律规定,并归纳总结出了现存已有法律规定的局限性。第三部分根据笔者在论文准备阶段所作的文献综述,通过对比分析和实证研究的方法,笔者分析研究了学术界现存的对预售商品房按揭制度性质三种学术观点。有学者认为此“按揭”便是我国《物权法》、《担保法》中所规定的抵押。诚然,预售商品房按揭制度与抵押制度却有相同之处,但二者在设立条件、法律关系等方面的诸多区别,使二者不可等同。也有学者将预售商品房按揭制度归于《担保法》中所规定的权利质押。但商品房买受人依据商品房买卖合同所享有的权利却并非《担保法》中所规定的可供质押的权利类型。如此,预售商品房按揭制度也不可归于权利质押,否则,便有违物权法定原则。最后,笔者又着重分析了在学术界有广泛受众的“让与担保”的观点。让与担保是德国、日本等大陆法系、国家的制度,在我国法律中并没有规定。笔者通过对比研究,分析了预售商品房按揭制度同让与担保在主体、权利实现方式等方面的本质不同,认为预售商品房按揭制度的性质也不可定位于让与担保。在本文的第四部分,笔者认为,对预售商品房按揭制度性质的分析不可一概而论,而应依据其发展变化的不同阶段,并结合我国的预售商品房按揭制度的不同类型,进行区别分析。首先分析了具有典型抵押担保特征的现售商品房按揭制度的性质,然后才展开了对我国预售商品房按揭制度性质的最终揭示。笔者根据预售商品房按揭制度办理抵押权预告登记、买受人取得所购商品房所有权、办理抵押权登记等时间节点,将预售商品房按揭制度分为三个阶段,并根据此三个阶段中不同情形,再结合我国实践中的具体操作类型,来分析不同阶段的性质。在此过程中,笔者试图用我国现存的法律规定来分析不同阶段的法律性质,以便使本文的分析研究更具有实践意义。笔者认为：在办理抵押权登记前,若办理了抵押权预告登记,即“预抵押登记”,可以将此时的按揭视为“准抵押”；若未能办理抵押权预告登记,则仅能视其为借款人与出借人双方间的约定普通债权,并不具有对抗第三人的权利。在顺利办理完抵押权登记后的预售商品房按揭,便已衍变为我国现行法律中的抵押担保物权。本文的主要观点：1、买受人所购的预售商品房在建设过程中,并不属于《物权法》第一百八十条第(五)项所规定的可供抵押的财产中的“正在建造的建筑物的范围”,更不应依据此条规定,将预售商品房按揭制度认定为抵押。2、商品房按揭制度在我国法律体系中并非没有规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中所称的“商品房担保贷款”,便是实践中所称的商品房按揭制度。3、预售商品房按揭制度与抵押制度、权利质押制度,以及让与担保制度皆有本质的区别,并应将其简单的归于上述制度中的某一类型。4、对预售商品房按揭制度的法律性质分析,应根据按揭标的物所有权的形成及转移时间将该制度区分为不同的时间阶段,并依据是否办理预抵押登记来具体分析,而不应一概而论。5、在办理抵押权登记前,若办理了抵押权预告登记,即“预抵押登记”,可以将此时的按揭视为“准抵押”；若未能办理抵押权预告登记,则仅能视其为借款人与出借人双方间的约定普通债权,并不具有对抗第三人的权利。在顺利办理完抵押权登记后的预售商品房按揭,便已衍变为我国现行法律中的抵押担保物权。由于笔者能力有限,本文未能在理论上作出重大创新,鲜有的、与学术界已有观点不同之处在于：1、根据按揭标的物所有权的形成及转移时间将预售商品房按揭制度区分为不同的时间阶段,并区分不同阶段进行实证研究；2、尽量运用我国现已有法律规定对不同阶段的预售商品房按揭制度的性质进行分析,以使本文更具有实践意义。