最近十年是房地产业飞速发展的十年,经过十年的发展,房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱、最重要的民生产品以及最强劲的内部需求,是最有效的财富储藏手段。对于我国的内需扩大与经济增长的作用非常明显。伴随民众手里可用来支配的资金的越来越多,加之通货膨胀越来越厉害,民众开始把房地产作为投资项目,希望获得高收益。然而,近年来房地产行业竞争激烈,空置率逐渐上升加之金融危机的影响,使得许多购房者持观望态度,给房地产开发公司项目产品销售和资金周转都带来一定的困难和挑战。A房产公司X项目也面临这比较大的机遇和挑战,如何制定营销策略,使得A房产公司X项目顺利达到营销目标,对于A房产公司经营发展具有重要的现实意义。本文基于PEST分析法,市场定位理论,4P营销理论以及联合分析法等理论方法,针对A房产公司X项目制定优秀的营销策略开展研究。首先,分析了A房产公司X项目市场环境及营销状况,房地产宏观环境:包括政治环境,经济环境,社会环境和技术环境,A房产公司X项目的营销状况,包括项目概况,项目所在地房产公司营销情况以及项目本身营销情况。结果表明:A房产公司X项目目前机遇和挑战并存。其次,利用调查研究法和联合分析法,分析了A房产公司X项目潜在购房消费者对产品的偏好情况,分析结果标明:在消费者考虑购房过程中,价格是最重要的,其次是户型,接下来是交通条件、周边配套、建筑类型、装修标准等条件。因此,A房产公司X项目根据潜在购房消费者偏好进行产品定位为,价格:10000-11000元/㎡,户型:80-90㎡套二为主,90-110㎡套三为辅,周边配套:学校、超市、餐饮,交通条件:地铁、公交、自驾车,建筑类型:高层,装修标准:毛坯。最后,本文对A房产公司X项目进行了4P营销策略的制定,包括产品策略:升值潜力大的产品区域位置,适合消费者需求的套二、套三面积户型设计,完善的产品配套设计;价格策略:采取低开高走的阶段价格策略,不同楼层、朝向、户型价格不同的差别定价策略,现金折扣、数量折扣、季节折扣的折扣策略;渠道策略:传统营销和网络推广两种方式来同步推进的现场营销策略和网络营销策略;促销策略:广告促销策略,公关活动策略,营销中心展示,人员促销。