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宅基地使用权滥觞于人民公社时期，是国家实现重工业优先发展战略目标的历史产物，它是以城乡二元户籍制为基础，以限制城乡人口流动为初衷，以耕作为农民的唯一谋生手段，以宅基地的生存保障为唯一功能而作出的一种制度安排。作为集体经济组织无偿收回农民宅基地所有权的一种利益补偿，宅基地使用权具有生存利益保障的色彩，这一品格铸就了其主体的身份性、取得的无偿性和利用的无期限性以及流转的严格限制性等特征。该权利就其法律定位而言，属于用益物权，且是具有公权色彩的私权。
二十世纪七十年代末期，人民公社的解体和家庭联产承包责任制的推行启动了当代中国的根本性的、全方位的社会重大转型与变迁，即社会转型和经济转轨，经济社会的转型导致城乡二元社会结构的逐渐解体。三十年的巨大转型中，乡土农村正经历着一场前所未有的变革.时至今日，土地承包经营权催生了大量农村剩余劳动力的生成，而城市化工业化进程拉动着农村劳动力的转移，乡土农村已从静态的社会向日益流动的社会迈进。与此同时，户籍制度的改革已取得了实质性的进展，城乡二元格局开始松动，宅基地的社会保障功能趋于弱化，资产增值功能已日益彰显。与此同时，多占地、多建房成为改革开放后逐渐富裕起来的农民的一大愿望，宅基地取得的无偿性和回收制度的缺失恰好契合了这种诉求，宅基地呈现出无序扩张的趋势，宅基地交易的严格限制进一步加重了宅基地闲置、“一户多宅”等现象，危及到耕地保护和可持续发展。由此可见，在经济社会发生根本性转型时，现行宅基地使用权制度与新的经济基础及社会现实发生了剧烈的碰撞，引发了村庄规模扩张与宅基地闲置、农民土地权益保障与土地资源保护、宅基地的生存保障功能与经济发展功能、宅基地的资产属性与资源属性等矛盾和冲突。这些冲突和矛盾折射出宅基地使用权在制度安排上的缺陷。显然，宏观社会大背景的变化从根本上动摇了无偿、无流转和无期限的宅基地使用权制度基础，该制度已经成为经济社会发展的桎梏，亟须改革。
本文站在社会转型的历史高度，从当前宅基地资源浪费和农民权益受损两大问题出发，通过历史考证、地方实践考察和理论分析解构了该制度与经济社会转型、社会保障、户籍制度等问题的互动关系，剖析了问题的根源，并以宅基地使用权的自由与限制的平衡为基本线索，提出了宅基地使用权取得、流转和消灭制度的建构思路。
通过检索现行法律和梳理地方性政策法规的相关规定，我们不难发现现行立法中宅基地使用权主体边界的模糊性致使一些地方性法规政策盲目扩大宅基地使用权的主体范围，从而导致宅基地面积迅速扩张。在农村社会保障不健全且各地经济发展不平衡的状况下，以成员权为逻辑起点界定宅基地使用权初始取得的主体范围是该权利身份性和福利性的体现，也是防止主体泛化导致对其他成员权益的侵害和宅基地过度扩张的立法诉求。在人口流动频繁的年代，村民与集体经济组织成员不再是同一概念，在考察地方性法规和非成文法形态的村籍制度基础上，作者认为，作为农村集体经济组织的成员，首先必须具备农业户口；其次，还应以考虑是否形成较为固定的生产、生活条件，并结合考虑是否具有集体经济组织所在地常住户口等因素。
现行立法对宅基地使用权的初始取得采取无偿配置的方式，这一制度安排不仅是对效率原则的违背，也是对可持续发展公平观的歧向与悖离，同时还造成了当代宅基地使用权人之间的不公平。实行宅基地有偿配置是缓解土地资源供需矛盾的有效途径。通过对宅基地有偿使用地方实践的考察，我们发现，宅基地的有偿使用筹集了新农村建设所需的大量资金，促进了基础设施、公共服务环境的改善，概而言之，有助于公共福利的增进。
我国当前实行的宅基地使用权的初始取得采用行政许可的方式，这种方式具有正当性和合理性.因为土地的稀缺性和不可再生性以及土地的多元价值之于人类生存利益的深刻影响，需要从公法的维度出发，直接以公法手段干预土地权利的配置。行政机关在行使行政许可权，审批宅基地使用权之时，须符合土地利用总体规划和村镇规划的相关规定，涉及占用农用地的，应当在依法办理农用地转用审批手续后，方可办理宅基地审批手续。
宅基地使用权的设立采用登记生效主义还是登记对抗主义，《物权法》并未给出明确的答案。鉴于宅基地使用权登记不仅是土地规划和土地用途管制的需要，也是当前方兴未艾的农村居民点整理的客观需求，同时对于维护农村社会的和谐稳定也具有重要的现实意义，即既涉及私益又涉及公益的保护，故作者主张以采用登记生效主义为宜.
以私法自治理论为分析视角，以理性人假设为分析工具，本文经过分析认为立法应当允许农村宅基地使用权进入流转领域。历史和经验亦表明，经受了社会转型带来的种种冲击和考验的农民已经成为理性人，应当赋予农民处分宅基地的充分自主权.宅基地的流转既彰显了农民的土地财产价值，也有助于耕地保护目标的实现，并且有利于解放农村劳动力，促使农村尽早摆脱贫困，意义重大。就宅基地使用权的转让的主体范围而言，应突破本集体经济组织成员的范围。将宅基地使用权纳入抵押权的客体，有助于缓解资金短缺的困境，进而促进农业产业化以及非农产业的发展，增进农民福利。从地方实践来看，开展宅基地抵押业务并不会导致农民流离失所的困局，学者及立法者的担忧实属多余。
鉴于当前农村宅基地闲置与扩张并存现象的普遍存在，本文以所有权社会化理论为分析理路，阐释了为了增进公共利益和社会福祉，通过立法借助于公权力消灭宅基地使用权的正当性和合理性。宅基地使用权消灭的原因应当包括土地灭失、宅基地使用权的抛弃、回收、撤销、征收等等。
事实上，当前宅基地使用权凸现的问题最终可以归结为不动产财产权的自由与限制问题。实现宅基地私权自由和公权限制的衡平，促使两者形成良性互动的关系，绝非是私法或公法单独努力所能完成的，而需要私法与公法的协同努力。
二十世纪七十年代末期，人民公社的解体和家庭联产承包责任制的推行启动了当代中国的根本性的、全方位的社会重大转型与变迁，即社会转型和经济转轨，经济社会的转型导致城乡二元社会结构的逐渐解体。三十年的巨大转型中，乡土农村正经历着一场前所未有的变革.时至今日，土地承包经营权催生了大量农村剩余劳动力的生成，而城市化工业化进程拉动着农村劳动力的转移，乡土农村已从静态的社会向日益流动的社会迈进。与此同时，户籍制度的改革已取得了实质性的进展，城乡二元格局开始松动，宅基地的社会保障功能趋于弱化，资产增值功能已日益彰显。与此同时，多占地、多建房成为改革开放后逐渐富裕起来的农民的一大愿望，宅基地取得的无偿性和回收制度的缺失恰好契合了这种诉求，宅基地呈现出无序扩张的趋势，宅基地交易的严格限制进一步加重了宅基地闲置、“一户多宅”等现象，危及到耕地保护和可持续发展。由此可见，在经济社会发生根本性转型时，现行宅基地使用权制度与新的经济基础及社会现实发生了剧烈的碰撞，引发了村庄规模扩张与宅基地闲置、农民土地权益保障与土地资源保护、宅基地的生存保障功能与经济发展功能、宅基地的资产属性与资源属性等矛盾和冲突。这些冲突和矛盾折射出宅基地使用权在制度安排上的缺陷。显然，宏观社会大背景的变化从根本上动摇了无偿、无流转和无期限的宅基地使用权制度基础，该制度已经成为经济社会发展的桎梏，亟须改革。
本文站在社会转型的历史高度，从当前宅基地资源浪费和农民权益受损两大问题出发，通过历史考证、地方实践考察和理论分析解构了该制度与经济社会转型、社会保障、户籍制度等问题的互动关系，剖析了问题的根源，并以宅基地使用权的自由与限制的平衡为基本线索，提出了宅基地使用权取得、流转和消灭制度的建构思路。
通过检索现行法律和梳理地方性政策法规的相关规定，我们不难发现现行立法中宅基地使用权主体边界的模糊性致使一些地方性法规政策盲目扩大宅基地使用权的主体范围，从而导致宅基地面积迅速扩张。在农村社会保障不健全且各地经济发展不平衡的状况下，以成员权为逻辑起点界定宅基地使用权初始取得的主体范围是该权利身份性和福利性的体现，也是防止主体泛化导致对其他成员权益的侵害和宅基地过度扩张的立法诉求。在人口流动频繁的年代，村民与集体经济组织成员不再是同一概念，在考察地方性法规和非成文法形态的村籍制度基础上，作者认为，作为农村集体经济组织的成员，首先必须具备农业户口；其次，还应以考虑是否形成较为固定的生产、生活条件，并结合考虑是否具有集体经济组织所在地常住户口等因素。
现行立法对宅基地使用权的初始取得采取无偿配置的方式，这一制度安排不仅是对效率原则的违背，也是对可持续发展公平观的歧向与悖离，同时还造成了当代宅基地使用权人之间的不公平。实行宅基地有偿配置是缓解土地资源供需矛盾的有效途径。通过对宅基地有偿使用地方实践的考察，我们发现，宅基地的有偿使用筹集了新农村建设所需的大量资金，促进了基础设施、公共服务环境的改善，概而言之，有助于公共福利的增进。
我国当前实行的宅基地使用权的初始取得采用行政许可的方式，这种方式具有正当性和合理性.因为土地的稀缺性和不可再生性以及土地的多元价值之于人类生存利益的深刻影响，需要从公法的维度出发，直接以公法手段干预土地权利的配置。行政机关在行使行政许可权，审批宅基地使用权之时，须符合土地利用总体规划和村镇规划的相关规定，涉及占用农用地的，应当在依法办理农用地转用审批手续后，方可办理宅基地审批手续。
宅基地使用权的设立采用登记生效主义还是登记对抗主义，《物权法》并未给出明确的答案。鉴于宅基地使用权登记不仅是土地规划和土地用途管制的需要，也是当前方兴未艾的农村居民点整理的客观需求，同时对于维护农村社会的和谐稳定也具有重要的现实意义，即既涉及私益又涉及公益的保护，故作者主张以采用登记生效主义为宜.
以私法自治理论为分析视角，以理性人假设为分析工具，本文经过分析认为立法应当允许农村宅基地使用权进入流转领域。历史和经验亦表明，经受了社会转型带来的种种冲击和考验的农民已经成为理性人，应当赋予农民处分宅基地的充分自主权.宅基地的流转既彰显了农民的土地财产价值，也有助于耕地保护目标的实现，并且有利于解放农村劳动力，促使农村尽早摆脱贫困，意义重大。就宅基地使用权的转让的主体范围而言，应突破本集体经济组织成员的范围。将宅基地使用权纳入抵押权的客体，有助于缓解资金短缺的困境，进而促进农业产业化以及非农产业的发展，增进农民福利。从地方实践来看，开展宅基地抵押业务并不会导致农民流离失所的困局，学者及立法者的担忧实属多余。
鉴于当前农村宅基地闲置与扩张并存现象的普遍存在，本文以所有权社会化理论为分析理路，阐释了为了增进公共利益和社会福祉，通过立法借助于公权力消灭宅基地使用权的正当性和合理性。宅基地使用权消灭的原因应当包括土地灭失、宅基地使用权的抛弃、回收、撤销、征收等等。
事实上，当前宅基地使用权凸现的问题最终可以归结为不动产财产权的自由与限制问题。实现宅基地私权自由和公权限制的衡平，促使两者形成良性互动的关系，绝非是私法或公法单独努力所能完成的，而需要私法与公法的协同努力。