房地产市场货币化改革以来,我国房地产市场不断发展,各地区商品房价格飞速上涨。从增长速度上来看,据《中国统计年鉴》,2006至2017年全国商品房平均价格年均增长率为8%,2007年、2009年与2016年增幅均超过10%。从房价水平上看,按《经济学人》发布的房价收入比以及租金售价比判断,两个指标最高的前十五个城市,我国的北上广深均在榜中。深圳房价为普通家庭收入的四十四年,广州为二十五年,与此相比美国大城市的房价收入比均低于21。。“房价收入比”过高意味着与居民收入相比,当今城市房价已超出合理范围。过高的房价成为社会稳定与发展的隐患,大中城市中的“房奴”和“蚁族”越来越多,买房难与看病难、上学难齐名,成为我国的三大重点民生问题。让房价逐步回归理性,让更多人在城市化进程中切身受益仍是政府调控的重要内容。要正确认识高房价问题,采取合适措施调节房价,首要任务是弄清房价的影响机制与各因子影响程度。对房价的研究大多数学者关注了宏观经济因素、市场预期因素、货币政策因素等方面,也有学者重点分析了地方政府行为对房地产市场的影响,其逻辑是居民通过购买住房获得了在该城市生活的权利,获得城市提供的公共服务。地方政府提供的公共服务种类越多质量越高,城市宜居水平越高,居民就会愿意为房产支付更高价格,这种现象叫做公共服务的资本化,但这方面的研究还比较少。此外,房价的变化不仅有长期趋势,还有周期性的波动,我们认为这可能与政治因素有关。论文基于政治经济因素的双重视角,采用贝叶斯模型平均法(BMA)和蒙特卡洛模型综合算法(MC3)对我国70个大中城市2005-2015年的房价进行实证分析,研究公共服务与政治周期双重因素对我国城市房价的影响。论文共分6章,具体安排如下:第一章为绪论,介绍选题来源,研究内容的应用和理论意义,对论文所需概念进行定义,详细介绍了论文的研究内容、方法,创新点等。第二章为文献综述,根据论文研究思路,介绍论文观点所需的支撑性文献,分别总结房价影响机制的非财政因素研究与财政因素研究,其中重点关注财政因素相关的国外研究和国内研究。第三章为房价与财政状况的基本事实分析。详细分析我国房地产市场发展、分税制改革背景下我国商品房价格、地方政府公共服务投入量和土地财政的发展现状,对房价与财政变量的相关性进行直观数据描述。第四章对我国房价的现实进行实证分析,这一部分基于特征价格(Hedonic)模型理论,检验公共服务投入量与多类产出量的资本化效应。第五章是政治周期对房价的影响分析,包括政治周期研究综述、政治周期对房价影响的基本事实分析与实证分析。第六章对调控我国城市房价提供政策建议。与前期研究相比,论文的可能创新点为:一是采用贝叶斯模型平均法(BMA)以解决我国房价研究中模型形式和变量的不确定问题,避免单一模型造成的系数高估。二是将影响房价的财政因素与政治因素结合起来,既从经济视角考查房价的长期趋势,也从政治因素考察房价的周期性波动,形成认识房价变化的双重视角。公共服务资本化的实证研究表明,无论是以投入量衡量还是以产出量衡量,公共服务水平能够显著资本化到房价中去。政治周期研究表明,城市房价围绕党代会和官员更替呈现周期性波动。根据实证研究结果,本文认为,政府部门应改善公共品供给方向与方式,将更多资源投入到教育、交通等对房价影响较大且关乎居民福祉的基本公共服务供给中。为了改善房价地区间差异问题,应减小地区间公共服务数量与质量差异,通过财政转移支付制度加大对中西部地区地方公共服务的投入。针对地方政府事权财权不均等和土地出让金推高房价的问题,一方面应规范地方政府的土地出让行为,完善招拍挂土地出让机制;另一方面应加快制定和完善房产税的税制和征管工作,合理扩大地方政府发债规模。政府也应减少政治周期对宏观政策的冲击,稳定政策预期,同时优化官员的评价体系和晋升制度,在考核标准中加入公共服务投入产出量,从源头上优化官员的激励机制。