本文针对我国物业管理企业在物业管理市场运作中存在的一些基本法律问题,从研究物业管理企业及其相关的概念如手,重点分析了物业管理企业物业管理权的来源、管理范围,以及在物业管理中存在的问题,并提出了相应的修整建议和对策。全文除序言外,分四个部分,共约三万字。 第一部分“物业管理企业及其责任概述”旨在介绍物业企业的概念、性质、种类,在物业管理法律关系中的地位,以及物业企业物业管理责任的范围。本部分重点分析了物业企业的物业管理责任范围从物业管理权来源不同划分为物业管理合同责任和物业企业社会责任,为文章的第二部分、第三部分对物业企业责任法理分析打下基础。 第二部分至第三部分是本文的重点。第二部分论述了物业企业“物业管理合同责任”。这一责任是物业企业物业管理责任的主要方面。文章从物业管理合同的性质入手,提出:物业管理合同是委托合同,但不同于我国《合同法》中规定的委托合同,是一种新型的委托合同,并从法理上分析了物业管理权的形成和流转,认为物业管理权是业主基于建筑物区分所有权而形成的,其目的是为实现建筑物区分所<WP=3>有权之权能。物业企业取得物业之一定之管理权,是通过双方(或多方)合意的契约形式来完成的,即通过公共契约业主在保留专有部分管理权外将其余的物业管理权移转给业主管理团体,业主管理团体再通过委托合同将一部分物业管理权委托给物业企业,完成物业管理权的转移。同时,从物业管理权及物业管理合同的性质分析物业企业在物业管理中存在的问题及解决的方法。 第三部分论述了物业企业的社会责任。笔者认为,物业企业由于其特定的法律性质,应当承担在追求利润最大化之外的维护和提升社会公益的义务。该义务是基于业主生活、工作环境、生活质量提高;城市生活社会化和社区服务现代化而通过国家法律及社会道德提出的。物业企业社会义务涵盖了法律要求的义务—保证小区的治安、道路、消防安全;美化城市环境;维护物业管理市场的公平竞争诚信守约等原则;社会道德要求的义务—构建区际间良好的人际关系及引导开发高品质生活方式。并提出,物业企业怠于社会责任应承担行政责任。 第四部分“物业企业责任的法律制度构建”,阐述了我国物业企业责任立法的概述,并针对文章前几部分提出的物业企业在物业管理市场中出现的问题指出我国关于物业企业责任立法的缺陷。作者认为,我国物业管理企业进行物业管理,必须从两方面健全物业管理法律体系:一是尽快制定建筑物区分所有权法,规范物业及其管理的基本内容;二是制定配套法律,主要是物业管理法,规定物业企业物业管理的有关内容。 由于我国当前物业管理企业责任方面的理论研究较薄弱,论文写作过程中所获得参考资料较少,加之本人能力有限,文章不可能对物业管理企业的诸多法律问题进行详尽论述,在有些方面显得粗疏,不足之处还望各位导师多加指导。我的导师高富平副教授在本文的写作过程中倾注了很多心血,提出了许多宝贵建议,在此表示我由衷的感谢。同时,也由衷的感谢华东政法学院的各位老师三年来对我的教诲和培养。