商业性不动产抵押贷款证券,不同于个人住房抵押贷款证券,是一种以商业性不动产为标的资产的抵押贷款证券。它通过证券化的方式,将零散的商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,最终以债券形式向投资者发行的融资工具。商业性不动产抵押贷款证券诞生初期标的资产一般只有一种,发展到现代则由多种类别构成。商业性不动产抵押贷款证券的销售收入将返给抵押证券的借款人,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司的运营资本。本文首先对商业性不动产抵押贷款证券进行了比较全面地叙述,然后摘录了与本文相关的商业性不动产抵押贷款证券定价方面的国内外文献。运用期权定价方法,从单一资产商业抵押贷款和多资产商业抵押贷款证券两个方面进行分析。确定违约边界是本文的重点。由于模型不存在解析解,所以采用数值方法计算,包括Monte Carlo模拟和三叉树法等。多资产商业性不动产抵押贷款证券研究中,主要运用两阶段模型,第一阶段要决定借款人的最优违约边界。如果当前资产价值超过临界价值,借款人根据合同条款继续偿还贷款。反之,则导致违约,资产价值作为偿还的本金流入抵押池。商业性不动产抵押贷款证券定价的第二阶段是使用蒙特卡罗方法来模拟状态变量的路径。使用先前计算的违约边界,及已实现的路径决定分配给商业性不动产抵押贷款证券各分券的现金流,计算一个到期收益率并与基准无风险债券收益率进行比较,从而得到两者之间的收益率差。改变参数大小分析其对数值结果的影响。发现对于单一资产商业抵押贷款,LTV值对商业抵押担保证券价值影响较大,违约期权价值与利率及房价的波动率成同向变化,而贷款价值与利率及房价的波动率成反向变化。对于多资产抵押模型而言,投资级别分券的收益率最为稳定。不同的证券结构会导致投资级以下分券和无评级分券的收益率发生变化,且他们的变化方向相反；同时抵押财产间的相关度以及抵押财产价格的波动率都对收益率差也有影响；而不同的财产价格波动率对不同分券的影响也不尽相同。