地票是一种票据化的城乡建设用地增减挂钩指标,将农村闲置的建设用地指标通过复垦耕地的形式发送至城镇,避开了农村集体建设用地不能直接入市的法律限制,激活了农村土地要素市场。2008年12月4日,重庆市进行了第一次地票交易,经过十二年的实践与探索,重庆市地票制度在保证国家耕地数量、开发农村闲置土地资源以及促进城乡建设用地产权一体化等方面取得了一定成效,但该制度至今仍然无法在全国推行以及建立相关二级市场,其主要原因是重庆市地票价格弹性偏低,价格形成机制市场化程度不高。目前学者大多从土地发展权视角研究地票复垦和交易过程中的价格形成机制,受限于土地发展权定价方法较模糊,始终无法对地票价格进行有效量化。同时部分学者认为,对于重庆市地票持有者,地票所表现的使用价格是两费价格和地块选择权价值之和,但并没有给出选择权的量化方法。因此,本文尝试从地票持有者权利角度出发,利用实物期权思想发掘地票中选择权的期权属性,构建相匹配的实物期权估值模型,运用最小二乘蒙特卡洛模拟方法模拟重庆市房价与地价的运动路径,对重庆市地票中选择权的价值进行计算,并利用敏感性分析得出重庆市地票价格对于各个影响因素的敏感程度。研究结论表明:1)重庆市地票价格应当具有区位性差异,并应根据经济环境变动进行调整;2)重庆市地票价格应为“两费”与选择权价格之和,而选择权价格可以通过实物期权方法进行估算;3)重庆市地票价格受多种因素影响,且地票权利是否明确对价格影响很大。通过研究结论,本文对重庆市地票制度提出3点政策建议:1)建立区级地票交易市场,改变“同票同价”的现状;2)明确地票权利属性,提高交易市场化程度;3)构建地票价格波动区间,保证地票供给方最低收益的同时防止地票价格过度波动。