文章遵循理论与实践相结合的基本思路,从物业合同产生的法理基础出发,通过对物业合同的各国立法例梳理、合同法律属性及其相关学说、合同关系之构成理论、合同中权利义务理论等基本问题的介绍和分析,尽可能地呈现物业合同法律制度存在机理及其现实意义;同时实事求是地检讨了我国现行物业合同立法的不足,尤其是对物业合同中业主消费者权利之保护问题进行了客观梳理和理性分析,以求促进立法之完善、指导司法之实践。文章由导言、正文、结语三大部分组成。文章导言简介了物业管理之起由、在我国之发展,指引出物业合同存在诸多问题,并导入正文。文章结语指出应该对我国物业合同立法进行科学的完善,并对立法完善的相关路径予以简要综述。作为文章的主体部分,正文具体分为四章:第一章主要介绍物业合同的法理基础、各国立法例、合同法律性质及其相关学说之评析。指出中国经济体制转型背景下,“单位人”模式的丕变与个人自由结社是现代社会中物业合同得以产生并发展的两大基石。尽管关于物业合同法律性质的理论学说纷杂,但合同的给付义务是明确物业合同性质的前提。实践中,物业合同的给付义务包括委托、承揽等多项内容;这些委托、承揽等有名化契约要素统一构成物业合同之给付义务;物业合同实属“并向结合之混合契约”。第二章主要阐述物业合同关系的构成理论。具体分析现行物业合同关系主体——物业管理公司、业主团体的特殊性;作为物业合同之标的,物业管理服务(行为),是物业管理公司依法律和约定提供的集管理与劳务于一体的综合性专项服务;其既不同于为获取经济利润的经营性商行为,也不是商事主体的合作经营行为,应当归位为一般的民事法律行为。物业合同与传统的城镇房产管理关系、代理权授予行为、雇佣合同、承揽合同、前期物业管理合同等都存在着差异。第三章主要分析物业合同关系中权利义务的具体构成及权利义务履行的一些重要问题。物业合同债权债务人互为对待给付:物业管理公司依据合同之约定向业主团体请求交付物业管理服务费用并予以保有;业主团体依合同约定向物业管理公司请求提供物业管理服务产品并予以保有。协作履行、经济履行对物业合同权利义务之具体履行有着特殊的指导作用;业主委员会对物业合同之履行会起到特殊的促进作用;同时履行抗辩权问题在物业合同之履行上亦显特殊。第四章主要论述物业合同中广大业主之消费者权利保护问题。文章阐述物业合同应该适用消费者保护法律规范的法理与现实必要性;详细指出业主消费者权利的具体构成内容;并提出通过加强对物业合同定型化之法律控制,强化对物业服务收费之法律调控,推进对业主团体知情权、监督权之合同补救等路径来进一步完善广大业主消费者权利之保护。