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党的十九大提出,中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,经济发展开始强调质量而非速度,强调发展而非增长。关键一点是以提高全要素生产率(TFP)为着眼点,推动中国经济发展的质量提升、效率改进、动力变革。同时,TFP的提高也是供给侧结构性改革的核心内涵和内在要求。1998年住房市场化改革后,中国的房地产价格快速增长。而中国工业企业TFP的增速却处于较低水平,对经济增长的贡献不足。本文在35个大中城市①层面上选择29个制造业行业加总测算出的工业TFP水平在2000-2013年总体呈持续上升趋势,而TFP增长率呈现波动下降趋势。工业TFP增长率在2006年、2008年、2010年、2011年等年份均有较好的表现,在相应年份房价增长率表现较低;而TFP增长率较低的年份,房价增长率较高。二者之间呈现出明显的结构性变化差异。本文认为,房地产价格的上涨通过影响企业间资源再配置效应的宏观渠道和抑制企业研发创新的微观渠道对工业企业TFP产生了负向影响。一方面,房地产价格上涨带动资源和市场份额从高TFP低利润率的工业流向低TFP高利润率的房地产业,降低了资源再配置效应②。另一方面,房地产所具有的资产泡沫属性引发企业改变投资决策,将资金投向回报率更高的房地产,对企业的研发投入产生了挤出效应。根据对上市公司的统计,2003-2015年间中国非房地产企业选择进入房地产行业的年均比例高达27%③。本文首先梳理了国内外关于房地产价格影响工业企业TFP的文献;其次,基于TFP的分解对房地产价格影响工业企业TFP作出机理分析,论述了其传导途径;然后,本文使用中国工业企业数据库中的微观企业数据详细测算了 35个大中城市2000-2013年的微观企业TFP和宏观加总TFP,对房地产价格与工业企业TFP作出统计分析;在理论分析和统计分析的基础上,使用35个大中城市2000-2013年的面板数据对房地产价格影响工业企业TFP及其影响渠道进行实证检验。实证结果表明,(1)房价增长率对工业企业TFP及其增长率具有显著的负向影响,房价增长率上升1个百分点,会带来工业企业TFP下降0.396个百分点、TFP增长率下降0.035个百分点;(2)影响渠道之一是房价增长率的上升降低了资源再配置效应,房价增长率上升1个百分点,会带来工业企业资源再配置效应下降0.132个百分点;(3)影响渠道之二是房价增长率的上升抑制了企业研发创新,选取工业企业新产品销售额作为企业研发创新的代理变量,房价增长率上升1个百分点,会带来工业新产品产出下降0.131个百分点。最后,本文总结了主要研究结论,即房地产价格过高的增长率通过降低资源再配置效应的宏观渠道和抑制企业研发创新的微观渠道共同制约了工业企业TFP的增长,并在此基础上提出相应的政策建议。