随着城市的发展,社会的进步,和区分所有建筑物的大量建成,大多数城市居民的居住形态也发生了巨大的变化,从以前的分配式住房体制逐步发展为住房商品化。城市人口的越来越密集,导致越来越多的附带性商业需求的产生,在各种综合因素的影响下,许多中小企业在住宅小区里开办起来。随着人民生活的不断提高,大多数人要求的不再是简单的有房可居,而是越来越注重良好的居住环境,在我国,既要鼓励中小企业的发展,又要满足居民高质量的居住环境要求,如何在两者之间作一个价值选择,协调好这两方面的关系,找出其平衡点至关重要。“住宅商用”是指在区分所有的建筑物中,业主利用住宅从事经营性活动的行为,虽然《物权法》第77条及《建筑物区分所有权司法解释》第10条、第11条对“住宅商用”问题进行了规定,但仍然不能完全解决由“住宅商用”产生的诸多矛盾纠纷,如何用最少的成本解决由“住宅商用”行为产生的纠纷是本文写作的初衷。本文在研究国内外关于“住宅商用”法律规制的基础上,详细分析已有的研究文献,找出问题的切入点。已有的研究主要是围绕“住宅商用”纠纷的司法救济、“住宅商用”存在的问题、“住宅商用”改变土地和建筑物用途等问题展开,对“住宅商用”的立法基础并没有研究,本文以建筑物区分所有权为理论基础详细分析“住宅商用”的立法基础,并进一步阐述了建筑物区分所有权中专有权及共有权与“住宅商用”的内在联系。一般来说,管理规约规定的是共有部分的共有权和共同管理的成员权的行使,不涉及专有部分专有权的行使,但如果某种专有部分的行使行为影响了其他业主的居住利益,则可以在管理规约中进行规定。本文在了解管理规约的性质和作用以及管理规约的订立、修改程序等的基础上,对管理规约中有关“住宅商用”的条款进行详细分析。目前我国住宅商用的形态有商住两用型、业主或者承租人将住宅用房改为经营性用房以及开发商在房屋竣工后改变房屋用途三大类,本文对这三种类型的“住宅商用”进行了详细的分析。对于将住宅改为经营性用房,在比较法上经历了从绝对禁止到相对禁止的改变,随着社会的发展,许多商业活动对于周围的影响很小,特别是电脑和互联网的发展,有相当多的商业行为在家就可以进行,居家办公也越来越普遍,如果在这种情况下还坚持绝对禁止住宅商用,就没有实际的意义。笔者认为在我国应当采用相对禁止原则,只要该商业行为没有影响到其他业主的居住利益,且仅在属于业主专有部分进行经营性活动,应该允许该行为继续存在。本文从物权法、物业管理、城市规划、土地管理以及房地产管理等方面分析我国“住宅商用”的法律规制,并列举了国外一些国家对“住宅商用”的法律规制,例如美国、法国、德国等国家对“住宅商用”的法律规制,在对比国内外有关“住宅商用”法律规制的基础上,找出我国“住宅商用”法律规制的缺陷之处。我国“住宅商用”法律规制的主要缺陷主要包括管理规约约定事项不明、立法规定的不严密性以及司法实践的松散性等方面,当管理规约违反了相关法律法规或者违反了建筑物区分所有权的意愿时,管理规约出现了瑕疵,我国立法未对管理规约的瑕疵有所规定,在相关的法律规定中,对“住宅商用”的经营范围规定也不明确,没有规定“住宅商用”的行政审批程序,在司法实践中“住宅商用”纠纷解决机制也不健全。笔者对如何完善我国“住宅商用”的法律规制提出几点建议：一是完善管理规约,管理规约的制定不能违反法律法规的规定,也不能与大多数业主的意愿相违背,我们可以综合考虑这两个方面的因素,完善管理规约中关于“住宅商用”的条款；二是完善相关法律法规以及其司法解释等立法规范；三是“住宅商用”相关制度的司法完善,即明确司法人员的责任制度以及完善“住宅商用”纠纷解决机制,希望对“住宅商用”法律规制的完善有所裨益。