2014年开始的新一轮房地产调整周期与2008、2012年相比存在较大不同,流动性层面的变化将愈发贴近于整体经济转型的背景,M2增速过快与过低将被一定区间内的稳定所替代,而房地产的行业政策也将逐步回归市场化,由此导致的区域城市分割与企业经营差异将会不断强化,而四大因素结合在一起,将使得房地产行业的演绎更加回归真实需求的本质,也就是人口结构变化所决定的工业化演进周期变局。而根据人口结构大致估算可知,国内后续房地产发展依赖于改善型需求带来新一轮增长可能要等到2020年以后,那么在目前这种房地产销量、价格增速弹性逐步下移的初始阶段,房地产A股的股权价值在2010年之后就处于相比此前周期明显的较低位置,预计在转型期这种相对低位会维持较长时间,以此,房地产A股如何获得超额收益,将更多的取决于并购价值体现。在深刻解析2014年上半年金地集团、金融街、新黄浦股价表现异常的同时,本文借鉴了美国上市公司中Pulte Homes、Centex合并和万豪集团的业务分拆两大案例,认为当房地产行业进入转型期相对低估成为一种常态时,并购价值理应能够展现为股价上的超额收益,当然,这种并购价值一方面需要上市公司本身处于相对较低的估值水平,另一方面则是并购价值是否能最终衍生出新的增长动力或者模式。围绕此出发,本文以行业整合者、有望强强联合、房地产业务之外特殊价值三项删选标准,认为在新常态经济增速和房地产销量趋于下移的过程中,万科、招商、荣盛发展、泛海控股、陆家嘴、张江高科、华侨城符合并购价值最终展现为股价超额收益的潜在标的。另外,本文的创新在于通过研究比较房地产A股如何在新常态下改变现有市场定价的模式,更重要的是在当前经济增长中枢面临回落,而普遍周期性行业都会经历估值相对较低的局面时,提出了一种通过合理展现并购价值从而带动一部分周期股股价重估的路径。