近年来，我国老百姓对住房问题的抱怨，并不是仅仅因为房价太高，而是相对于收入而言房价过高，即房价收入比偏高。一般认为，房价收入比是衡量购房压力的最好指标，其理想值是3～5(UN—Habitat，2002)。根据联合国人类住区规划署发布的研究报告显示，世界上诸多发达国家的房价收入比数值都在这个范围之内；而我国学者计算出我国的房价收入比高于此值。 由于房价收入比=房价/收入，所以房价和收入的形成机制，最终决定房价收入比的比值。美国和新加坡都是全世界公认解决住房问题较好的国家，其中美国以市场为主导解决住房问题，而新加坡以政府提供“组屋”为主。本文分析了美国和新加坡低房价收入比的成因，进而联系我国国情，得出对我国实现较低房价收入比的合理建议。 全文的内容共分为六章。第一章是绪论部分，主要说明了房价收入比问题的提出，国内外围绕房价收入比问题的讨论。 第二章是本文的研究基础：房价和收入的形成机制。这一章划分为两个主要部分：房地产价格的形成机制；收入的形成机制。在房地产价格的形成机制中，首先讨论了马克思的价值理论和地租理论。马克思主义政治经济学关于房地产商品价格构成的研究，也是按照生产价格理论进行。一般认为，房地产商品的价格=房地产商品的成本＋合理利润＋政府税费。由于地价是房地产商品成本的重要构成要素之一，因此研究房地产价格的形成，也必须研究地租、地价理论。马克思主义认为，土地价格的实质是地租的资本化，它是由地租和利息率这两个因素决定的：土地价格与地租成正比，与利息率成反比。在这一节也介绍了西方经济学关于房地产商品价格形成的主要理论和模型，包括：新古典的均衡价格理论；短期和长期的单一市场均衡模型；政府定价模型。在第二节中，讨论了收入的形成机制。本文所指的收入，主要指工资收入。马克思认为，工资是劳动力的价值或价格的转化形式，“和其他商品不同，劳动力的价值规定包含着一个历史的和道德的要素①”，是资本家阶级和全体工人即工人阶级之间斗争的结果。这一节同时介绍了西方经济学的研究成果，主要介绍了生存工资理论、边际生产力分配理论、均衡工资理论和非竞争性工资决定理论。 第三章分析了美国低房价收入比的成因。美国是世界上最大的发达国家，也是解决住房问题较好的国家之一，美国一些著名城市的房价收入比均在3左右。本章第一节利用美国1963至2005年中等住宅价格和中等家庭年收入数据做了计量分析。Granger因果关系检验的结果显示：在美国经济的运行中，“收入增长”不是“房价增长”的成因；但是“房价增长”是“收入增长”的原因，或者说房价增长将导致收入增长。这正是美国维持较低房价收入比的原因。第二节介绍了美国的工资集体谈判机制。文章认为，正是这种集体谈判机制，使美国房价的增长能传递给工资增长，能够解释计量经济学得出的结论。 第四章分析了新加坡低房价收入比的成因。新加坡是世界上公认的解决住房问题较好的国家之一，其人均居住面积是香港的2倍多，比日本大30％，基本实现了其建国初期提出的“居者有其屋”计划。本章第一节，介绍了新加坡房地产市场结构。新加坡政府修建了大量公共组屋：对低收入阶层提供出租组屋；对广大的中等收入阶层提供可供购买的组屋；对高收入群体采用“有益的疏忽”，让他们自行购置市场提供的私宅。第二节分析新加坡实现低房价收入比的原因。由于新加坡约80％的家庭都住在组屋中，而组屋由政府法定机构——建屋发展局负责设计、建造、销售与物业管理，所以政府可以通过制定组屋价格实现合理的房价收入比。 第五章得出美国、新加坡经验对我国的启示。第一节分析了我国房价收入比的现状及其成因。目前我国普通老百姓购房压力较大，理论计算也表明我国房价收入比明显高于3～5倍的国际合理区间。从数学关系看，房价收入比=房价/收入，比值偏高的最根本原因是房价和收入没有“和谐增长”。文章分析了房价相对收入增长过快的原因：首先反驳了利用我国住宅需求旺盛来解释我国房价持续上涨的观点；继而通过分析认为，我国商品房地价的快速增长，以及地价和政府征收的税费在房地产价格中占据相当大的比例，是房价增长相对收入增长过快的基本原因。接着也分析了收入增长相对过慢的原因：认为我国的劳动力市场可以分成高级劳动力市场和普通劳动力市场，处于普通劳动力市场的劳动力可替代性强——尤其是在我们这样一个人口大国，这种状况导致普通劳动力市场上，单个劳动力由于个体力量太弱，难以和企业通过谈判商议工资，因此他们很难做到要求自己的工资收入和物价、房价等同步提高。 第五章第二节分析美国、新加坡经验对我国的启示。美国经验告诉我们：从长期来看，在我国建立工资集体谈判制度能够使工资增长和房价增长相协调。而新加坡政府拥有全国70％以上的土地，与我国城市土地供给政府垄断的状况相类似；我国的经济适用房类似新加坡的公共租屋。新加坡经验给我们的启示是：大力发展经济适用房能在现阶段实现较合理房价收入比。第三节提出对我国房地产业政策的建议：推广工资集体谈判与发展政策性住房相结合。在大多数市场经济比较成熟的国家，工资集体谈判是一种比较成熟、也比较好的工资增长机制。从长远来看，完善的工资集体谈判制度，能够实现较合理的房价收入比。但是建立较完善的工资集体谈判制度是一个长期的过程，所以在现阶段有必要针对中等收入阶层发展政策性住房。本文认为针对中等偏低收入家庭应该发展经济适用房，针对中等偏高收入家庭可以发展“两限房”。 第六章是本文研究的结论。我国目前房价收入比偏高，普通居民买房困难，要实现较低的房价收入比，一方面可以抑制房价过快增长，一方面可以加快居民收入增长。而建立较完善的工资集体谈判制度将是一个长期过程，在现阶段，发展经济适用房和“两限房”是实现较合理房价收入比的权益之计。 本文的创新之处在于，从房价收入比的角度切入研究房地产问题，分析了美国和新加坡实现低房价收入比的原因。其中对美国“房价”与“收入”数据的计量分析，得出美国实现低房价收入比的经验是“房价增长→工资增长”，背后的作用机制是工资集体谈判制度；而对新加坡经验的分析表明，大力发展类似我国经济适用房的“组屋”，是新加坡实现低房价收入比的关键因素。最后借鉴美国和新加坡经验，提出我国当前应该努力发展经济适用房和“两限房”。这些研究和结论在以往的文献中比较少见。 由于个人能力有限，文章仍存在一些不尽如人意的地方，恳请老师批评指正，以便在今后的研究中进一步改进、完善。