近年来,随着我国市场化经济制度的不断完善,以企业产权交易为目的的资产评估行为越来越多。与此同时,我国房地产行业的集中度进一步加剧,房地产企业之间的并购交易频繁。对于房地产企业之间密集的产权交易行为,企业价值评估起到了至关重要的作用。企业价值评估主要有收益法、市场法和成本法三大基础方法。其中,市场法在企业价值评估中应用较少,但仍有很大的改进空间。由于选择可比公司受到许多客观因素的制约,故研究对价值比率的应用成为了改进市场法的主要途径。笔者通过分析国内外已有的相关研究,针对房地产企业的特点,通过分析价值比率在房地产企业价值评估中的应用难点,提出了基于灰色关联分析法的对价值比率应用的优化模型。该优化模型解决了应用价值比率的三个问题:价值比率的选择、价值比率组合计算时权重的确定及价值比率的修正。首先,在价值比率的选择方面,模型以企业价值与相关经济指标的相关系数,作为选择合适价值比率的依据;其次,在价值比率权重的确定方面,模型以企业价值与相关经济指标的加权灰色关联度,确定价值比率的权重;在价值比率的修正方面,模型根据价值比率与若干可比经济指标间的加权灰色关联度,选择可作为调整要素的可比经济指标,并以加权灰色关联度确定指标权重,之后通过因素调整法对价值比率进行修正,得到修正后的价值比率。本文以一家上市房地产企业作为案例,演示该优化模型的应用并对其优化结果进行验证分析。案例分析的结果表明,使用该模型评估的企业价值与实际的差异率为12.98%,比未使用优化模型所评估的差异率减少了13.83%。这说明,应用上述优化模型对房地产企业价值评估,能够有效地减少误差。