房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,它是房地产开发项目投资决策的重要依据,通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价,从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究,可以减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用,使房地产市场健康发展和不断完善。项目可行性分析重点在于市场分析和财务分析。市场分析是项目定位的基础,它的准确程度直接决定着项目开发的成功与否。而财务分析是最终确定项目可行性的因素。在分析过程中,成本的估算、销售进度的估计、销售价格的定位、资金的安排、现金流的状况等,每一个环节都是我们分析和研究的重点所在。上述问题研究的越透彻,对项目的过程控制就越有利,计划和实际才不会脱节,项目进行的也就越顺利,从而达到预期效果。本文选取了FJ房地产公司“时代花园”项目作为实例,从项目开发全过程进行可行性分析:首先是项目投资环境分析研究,集中分析我国2009年上半年的宏观经济和房地产市场发展情况和相关的房地产政策;然后是项目区域房地产市场分析,重点分析了2009年上半年广州市和白云区房地产市场情况,特别对项目周边区域近年的推盘情况、成交数量、交易价格、走势、消费群体等进行了全面的分析,为项目的定位准备了充足的依据;下一步的重要步骤就是结合项目的实际情况对项目进行SWOT分析,得出项目定位;通过项目定位所得出的市场数据,依据项目实际情况来编排项目开发计划,接着对项目进行财务分析。财务分析首先计算项目投资估算和销售收入,编制财务评价报表,包括项目投资计划表、财务现金流量表等,然后计算财务评价指标,包括投资回收期、净现值、内部收益率等,将计算结果与基准财务评价指标进行对比,进行静态和动态盈利能力分析,从而判断项目是否可行。再进行不确定性分析,包括敏感性分析和盈亏平衡分析,从中找出影响最大的影响因素,从而帮助制定相应对策,使项目经济效益达到最优的理想程度。最后分析了项目开发过程中的存在的各种风险,提出了风险管理的具体应对措施。