在1998年取消福利分房后,随着中国经济继续深入市场化改革,尤其是在2001年加入WTO后,中国经济经历了长达7年的景气周期,国民财富迅速增加,房地产市场取得了飞速发展。伴随着房地产市场的发展,我国个人住房贷款乘风借势,超常发展。个人住房贷款余额从1998年的0.04万亿元增加到2008年的2.98万亿元,增加了74.5倍,个人住房贷款占总贷款的比重由1998年的0.49增加到2007年的11.54,增加了23.55倍。各家商业银行均看中个人住房贷款业务所特有的收益高、风险低、资本占用少、业务增长潜力巨大等优点,将其作为当前以及未来较长一段时间业务发展的重中之重。在各家银行对房贷市场激烈的争抢过程中,盲目降低审贷标准、擅自下调首付款比例、内外勾结虚假按揭等问题也频频发生。而个人住房贷款业务是否为万无一失的授信产品,是否蕴涵着我们尚未察觉的风险隐患,美国的次贷危机为我们敲响了警钟。　　 美国房地产自20世纪80年代末90年代初的衰退和复苏之后,连续经历了长达十几年的繁荣。住房销售量不断创下新纪录,房价也以每年增长超过10％的速度攀升。此后,美国经济在1995年-2001年出现了互联网泡沫,该泡沫的崩溃直接导致全球经济在2001—2003年陷入中等程度的衰退。为了刺激经济增长,美联储在很短时间内将联邦基金利率从6.5％调低至1％,一系列宏观经济政策特别是持续下调的利率政策,支撑了美国房地产从2001-2005年的继续繁荣。根据美国联邦房屋企业监督局(Office of Federal Housing EnterpriseOversight)的统计,房产价格在1997—2006年的十年间几乎上涨了85％,而这种大幅度的持续上涨在历史上仅有第二次世界大战结束后才有过一次类似记录。从2002年开始,房价就以每年超过10％的速度增长,到了最兴盛的2006年初,房价的年增长速达到了17％左右。此间房地产价格的持续上升掩盖了房地产次级按揭贷款的深层次问题:在极低的利率环境下,很多低收入贷款者签订了自己未来根本不可能偿还的可调整利率贷款。而盲目的放贷与扩张必然无法持久,2004年开始,美联储针对流动性过剩和通货膨胀压力,在短短的两年时间内,连续17次上调联邦基金利率,使之由1％激增至5.25％。随着美国联邦基金利率的持续上行和国内经济前景不确定性的增加,2006年中期美国房地产市场开始降温。在一系列因素的共同作用下,美国房地产市场受到了日益严重的打压,持续十几年的上升周期开始出现逆转。2007年3月,新世纪金融公司因濒临破产被美国证券交易所停牌,2007年夏天,次贷风波全面爆发并迅速肆虐,紧接着美国华尔街投资银行巨头纷纷倒下,全球股市大幅下滑,实体经济开始受到严重冲击,美国人最为骄傲的“美国梦”成为了“美国恶梦”。　　 作者本人供职于商业银行风险控制部门,在美国次贷危机爆发后,作者认真思考了一些问题:美国的房地产市场和金融市场已经走过了将近百年的时间,经历了多次经济危机和剧烈波动,房地产市场和金融市场都已经发展得非常成熟和完善,次贷危机为什么会产生如此大的破坏力,美国金融业在危机面前为何如此不堪一击,我国商业银行应如何加强风险管理从而避免类似风险的发生。为了探究上述因为,作者经过阅读大量资料,对于次贷危机产生的因为形成了自己的理解和认识,并结合《巴塞尔新资本协议》中对于信用风险、市场风险、操作风险的相关准则,联系目前国内商业银行个人住房贷款业务开展的实际情况撰写了本论文,希望能够对国内商业银行个人住房贷款的风险管理工作提供可借鉴的资料。　　 本文共分为四章。第一章主要介绍了我国房地产市场与个人住房贷款现状。在特有的历史机遇面前,我国商业银行个人住房贷款业务收获了超常规发展,取得了巨大的利润,同时改善了国民的居住条件,促进了社会和谐发展。探寻房地产市场和个人住房贷款飞速发展的因为,可以得出三大因素:一是住房制度改革为房地产市场快速发展提供了制度基础；二是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品住房旺盛的居住改善性需求是房地产市场发展的根本动力素；三是政府、开发商(社会资本)、普通居民、商业银行、投资者等参与主体的利益驱动因素。而从商业银行具体业务发展层面来讲,我国商业银行大力发展个人住房贷款业务有着更为直接的利益动机,即高收益、低风险、定价能力强、不良贷款率低、占用银行资本金少、业务增长潜力巨大等。　　 第二章从信用风险、市场风险、操作风险三方面入手,主要分析了我国个人住房贷款风险管理的现状与问题。伴随着我国房地产市场和个人按揭贷款业务的快速发展,国内监管机构和各家银行一直比较注重按揭贷款风险的管理,并在风险管理、产品创新和市场营销等方面与国际先进水平的差距不断缩小。部分商业银行已经开始推行内部评级法,个人征信体系建设初见成效,通过贷前、贷中、贷后的相互分离和互相监督,内控制度不断强化。但也存在着个人征信体系建设较为滞后、信息真实性难以保证、市场风险管理尚存空白、外部环境对抵押权利的实现存在障碍等突出问题。　　 第三章主要列举了美国次贷危机中风险管理方面的经验与教训。通过分析,次贷危机发生的根本因为包括以下方面:(1)资产价格过度上涨、个人贷款规模急剧膨胀；(2)贷款机构放松对个人住房贷款的审查标准及程序,放大了市场风险；(3)在投资银行等金融机构短期利益的驱使下,次级贷款市场出现非理性扩张(4)贷款机构产品设计存在缺陷,发放大量掠夺性、欺诈性贷款。在充分讨论危机的同时,我们也应看到美国金融机构在个人住房贷款业务的风险管理上虽然存在着很多问题,但在个人信用体系的搭建、危机的处理等方面仍然值得我们学习和借鉴。　　 根据前三部分对国内外个人住房贷款业务风险管理情况的论述与分析,第四章提出了提升我国个人住房贷款业务风险管理有效性的政策建议。(1)金融机构应始终保持审慎经营理念,严格控制信用风险；(2)商业银行在发展个人住房贷款业务的过程中,一定要考虑房地产价格的合理程度以及未来房地产价格的走势情况,建立房地产市场价格的风险监控指标体系,从整体上监控市场风险；(3)监管部门与银行业应相互配合,通过控制按揭成数和房地产信贷增长速度,科学设计贷款产品,控制系统性风险；(4)加强宏观经济研究、建立危机管理系统。　　 次贷危机使得全球的经济和金融业均遭受了重创,就在人们纷纷议论经济下滑何时见底,次贷危机何时结束时,美国三季度国内生产总值首次出现正增长,国内经济也频频发布复苏信号。但与此同时,我们必须清醒的认识到,经济的复苏是在各国纷纷出台大规模经济刺激计划和大量向市场投放流动性的背景下出现的,随着国内资本资产价格率先出现大幅度增长,通胀压力开始显现,这不得不让人为之担忧。由于我国经济和商业银行的国际化水平还比较低,我国商业银行总体上回避了次贷危机带来的巨大资产损失,但是在未来的经营过程中,商业银行所面临的经济环境将更加复杂,所应对的风险也将更加多样化,我国商业银行在未来的经营过程中一定要在风险与收益,稳健与发展之间做到更好的平衡,才能实现健康持续发展。