现如今,我国的人口数量达到了一个新层次,一方面,人口数量持续膨胀,截止2019年底,我国人口数量突破14亿人,从2005年的13亿人口大国迈入了2019年的14亿人口大国,位居世界第一;另一方面,我国人口年龄结构逐渐迈入老龄化的行列,而且速度越来越快,我国已进入人口老龄化的加速阶段。在人口老龄化这个大背景下给社会经济造成一定的影响,从而产生了一系列的社会问题和经济问题。目前我国不仅处于人口老龄化的加速时期,而且城镇化进程也在不断加快,使得大量的年轻人告别家乡从农村、县城涌入大城市打拼,导致城乡发展的不均衡加重,这一变化导致我国房地产的供给和需求发生巨大改变,直接影响了房价的变化,从而进一步影响到我国的住房空置率。同时加之老年人的消费习惯等与年轻人差异较大,因此,人口老龄化通过影响宏观政策直接地影响住房空置率。房地产是我国一直十分重视的经济产业,对我国经济发展有着举足轻重的作用,必然会因为老龄化的加重而受到影响,同时房价对住房空置率的影响方向到底如何以及房价的中介效应机制是否存在,值得我们进行深入的探讨。本文基于人口老龄化和房价对住房空置率的关系,在人口老龄化这个不可逆转的趋势下,并结合老龄化的特点和现状以及老龄化对房地产的影响,应如何有效的缓减老龄化带来的经济缺失提供建设性意见。通过阅读大量有关人口年龄结构和房地产间关系的中外文献后,发现人口老龄化对房地产市场产生的影响多是通过影响房价或住房需求等渠道来作用的,在适度人口理论、人口过渡论以及房地产市场供求理论的基础上,系统地分析了人口老龄化以及房价对住房空置率的传导机制,并探讨了老龄化、房价以及住房空置率的现状。本文利用2007-2018年30个省级行政区(除西藏外)的面板数据,通过文献研究,梳理出本文研究的创新点,实证研究人口老龄化和房价对住房空置率的影响并提出猜想:房价是人口老龄化影响住房空置率的中介机制。结果表明:在全国层面上,人口老龄化和房价在一定程度上均对住房空置率产生大小不同的正向影响,其余控制变量对住房空置率所产生的影响也在预期之内;在区域层面上,中部地区人口老龄化对住房空置率的影响最大;中介效应表明,房价确实是人口老龄化影响住房空置率的中间桥梁。