为了解决既不能享受到廉租房和经济适用房优惠政策又买不起商品房的“夹心层”的住房问题,国家出台了公共租赁住房政策。按照国家政策要求,各地开始大规模建设公共租赁住房。然而与建设上设计功能完善、水平上等、配套设施完备相比较,公共租赁住房的物业管理工作却较为滞后,呈现出“一年新、两年旧、三年破”的发展趋势,违背了公共租赁住房政策制定的初衷,严重影响了其社会效果的实现。因此,必须加强公共租赁住房的物业管理,实现公共租赁住房“住有所居,住优所居”的保障功能。本文分为四部分,来探讨公共租赁住房物业管理法律问题。第一部分是公共租赁住房物业管理及其法律关系概述。主要介绍了公共租赁住房及其物业管理的概念及特点,并分析了公共租赁住房物业管理法律关系及其特点,最后阐述了强化公共租赁住房物业管理的意义。首先,公共租赁住房物业管理,是指政府或者住户通过招标等渠道委托有资质的物业管理企业对公共租赁住房小区的人和房的管理与服务,它包括对“人”与对“物”的管理。其次,公共租赁住房物业管理法律关系,是横向民事法律关系与纵向行政法律关系的结合。鉴于公共租赁住房及其物业管理与普通商品房、廉租房、经济适用房等住房的不同,公共租赁住房物业管理法律关系也特点鲜明,主要表现在主体的多元性、权利义务的复合性及调整手段的多样性等方面。最后,强化公共租赁住房物业管理有利于实现经济和社会的双重效益,实现“住优所居”,实现社区和谐稳定。第二部分探讨我国公共租赁住房物业管理中存在的法律问题。目前我国公共租赁住房物业管理工作也取得了一定的成果,但还存在一些法律问题,包括法律制度存在缺陷,立法层次低,相关规范不全面,司法救济成本高；受住户特殊性和物业服务标准不明确的影响,合同履行陷入困境；政府责任方面出现了定位不准确、责任缺位的问题；承租人自治组织角色定位不明确、职权范围不明晰,影响了自治组织维权作用的充分发挥。第三部分考察域外公共租赁住房物业管理法律规定及其借鉴。该部分分析了香港公屋、新加坡组屋以及英国“可负担住宅”的物业管理立法及经验；在政府与市场的关系方面、法律制度方面、多层多元力量参与方面以及加强社区文化建设方面,我国公共租赁住房物业管理及其法律制度可以借鉴香港、新加坡、英国等发达国家和地区的经验。第四部分是完善我国公共租赁住房物业管理的法律建议。针对上述我国公共租赁住房物业管理中存在的法律问题,该部分从以下四个方面提出了法律建议。一是完善法律制度方面,加快《住房保障法》的制定脚步,提高立法层次；在《住房保障法》的原则性指导下,尽快出台《公共租赁住房物业管理办法》,完善相关规定,并指导地方法规、规章的制定；建立小额诉讼制度,完善公共租赁住房承租人的救济机制,降低诉讼成本。二是合同履行方面,完善合同内容,明确权利义务,制定服务标准,规范履行行为,进而推动合同的顺利履行。三是政府责任方面,明确政府“以指导为主”的责任定位,加大保障扶持力度与监管力度。四是承租人委员会自治维权方面,通过准确定位承租人委员会、明确其职责范围,以促进承租人委员会作用的正确发挥,完善承租人自治组织的维权机制。