资产证券化即将基础资产所产生未来的现金流作为偿付支持,同时采用一定的结构设计和信用增级方法,然后发行资产支持证券的过程。可以使得企业未来的资产提前变现,并且增加资产流动性和降低融资成本。我国自2005年开启资产证券化试点工作以来,一路虽然历经挫折,但始终没有停下发展的脚步,产品种类越来越丰富,发行规模越来越大,相关法律法规不断完善,流程得以进一步简化。我国长租公寓市场也步入快速发展阶段,但是面临着前期投入大、资金周转慢、融资难、融资贵等系列问题,将资产证券化和长租公寓业务相结合可以缓解企业融资困境,降低融资成本,提升利润空间。“魔方公寓信托受益权资产支持计划”是我国长租公寓企业第一单资产证券化产品。通过研究此案例,分析交易结构模式、风险因素、定价方法等,总结经验与不足,对以后长租公寓采用证券化融资具有长远意义。本文首先介绍了我国资产证券化和长租公寓的发展现状,认为虽然发展迅速,但仍然受制于相关政策、市场情况、历史经验等方面的限制。接着分析了资产证券化的最新研究进展,着重关注风险和定价两个方面,通过对现有文献进行综述,理清了研究方向。其次研究了资产证券化的运作流程和定价模型,以及当前长租公寓的融资现状,并就长租公寓证券化的可行性和必要性进行了分析。最后对魔方公寓资产证券化的案例进行分析,分为了三个部分,一是基础资产选择、SPV构建、增信方式,主要是从结构方面分析;二是采用层次分析法对案例的风险进行评价,总结本专项计划面临的主要风险,并提出了相应的风险控制措施;三是对产品进行定价分析,探究了影响价格的主要因素以及传统的定价方法,经过对案例的深入研究,本论文中只选取了更适合案例的静态利差法,简化而言:折现率=基准利率+利差,构建了CIR(Cox-Ingersoll-Ross)模型来模拟基准利率的期限结构,在静态利差法中,选取AAA级债券与国债之间的利差作为静态利差,研究发现定价结果高于发行规模,总结原因并提出相关建议,助力长租公寓资产证券化的发展。