房地产行业在我国国民经济中所做的巨大贡献,使之成为当之无愧的“支柱性产业”,房地产行业受政策调控的影响呈周期性发展,其作为天然的密集型行业,能否进行有效的融资活动对房地产企业来讲至关重要。在“房住不炒”的基调下,近两年对于房地产行业的调控愈发频繁、趋于严苛,融资活动变得十分艰难,随着2019年5月银保监23号文的出台,国内的融资渠道愈发收紧,房地产企业不得不通过境外发债的方式获取资金,境外发债币种以美元为主,2019年房地产企业境外密集发债创新高。本文选取泰禾集团为典型案例,聚焦房地产企业境外发行美元债这一融资活动,通过深入研究分析,试图提出具有现实意义的举措来控制境外发债的成本以及防范潜在的各类风险,不仅为房地产同业企业提供参考,同时亦可为中国其他行业的企业提供一些启示。本文以泰禾集团披露的通过其全资子公司Tahoe Group Global（Co.,）Limited在境外公开发行美元债券的案例为例,简单介绍了泰禾集团及房地产行业的相关概况,对于泰禾集团境外发债历程进行梳理,分析了其境外发债的动因,然后重点对境外发债的风险进行了详细分析,主要有政策风险、汇率风险、利率风险、财务风险、经营风险、信用风险以及法律风险。其中对财务风险的分析中,通过对比泰禾集团和其余5家典型房地产企业,更为客观的说明泰禾集团在营运能力、盈利能力、长期偿债能力以及现金充足程度等方面都有各种问题,这也是造成高息境外发债现状的主要原因,而控制境外发债成本有利于防范境外发债的风险。整体境外发债的成本变高固然有贸易摩擦、政策变化以及美元债市场行情等宏观因素的影响,但是房地产企业可以通过优化自身来一定程度上控制成本,在房地产行业行情下行时,及时调整激进的发展策略,同时房地产企业应深刻意识到实行稳健的财务管理政策和优化自身的资本结构才是控制成本的根本措施,通过降低负债率、控制拿地成本、提高资金使用效率、制定可行的措施加快销售回款等多方面进行自我管理。当企业自身的财务状况良好、财务风险可控时,一定程度上有利于提高信用评级,信用评级对境外发债成本的影响也十分显著,通过优化自身财务状况实现企业的良性循环发展。针对房地产企业境外发债所面临的7种风险分析,得出防范风险的一些启示,具体举措有:宏观上加强对境外债务规模的统计,针对境外发债所得资金进行全流程的监控和管理,引导境外发债的资金投向,同时对出现违约情况建立完善的约束和惩罚机制。微观上房地产企业申请境外发债时要做好备案登记、按要求进行信息披露,接受各部门的监督管理,同时应当加强对宏观政策研究来防范政策风险、完善公司治理结构以降低财务风险,灵活运用金融产品才能有效分散汇率风险,相应的对其他风险的分散也有一定的积极作用。