随着我国城市化进程的加剧，商业地产呈现加速发展势头，而传统地产开发融资模式难于适应商业地产开发特性，很多房地产开发商长期依赖银行信贷和住宅地产项目开发模式，在商业地产的开发过程中，对商业客户分析、商业规划定位关注不够;为了快速缓解资金使用压力，急于将整体商业物业进行产权分割销售。尽管在短期内商铺销售保障了资金回流，但由于地产项目缺乏整体的商业规划，店铺运营和招商状况每况愈下，后期销售价格难于提高，并且随着整体商业的混乱经营、品质下降，商铺租金水平难于保证，未来预期的现金流回报差，从而对于项目长期的投资回报率是很低的。　　所以此文从商业地产开发融资模式出发，研究在金融创新示范区滨海新区商业地产开发的新模式。此文首先是从基本概念入手，对商业地产概念进行把握，并梳理出了商业地产的金融特征，这对于理解如何利用商业地产价值增值特点拓展融资渠道和创新资本运作模式有所帮助;然后对商业地产开发融资概念及分类进行阐述，认识到我国商业地产开发融资渠道理论上的多元化;其次对我国商业地产的开发状况和融资状况进行概括，从而对我国未来商业地产开发融资趋势作出了展望;并结合滨海新区开发开放的发展实际，探讨了滨海新区商业地产发展及金融创新情况，还对滨海新区商业地产开发融资提出了政策建议;最后通过对滨海新区内具体商业地产项目开发融资的实践尝试的阐述为区域商业地产开发融资模式提供参考。　　此文旨在借助滨海新区金融创新示范的政策优势，通过理论与实践结合的方式为在“商业地产产业投资基金”和“商业地产投资信托”方面，利用一些试点项目结合一些资金信托计划或产业投资基金而进行“类REITs”的大胆尝试。