情势变更原则是为了应对合同订立基础所发生的重大变化导致的利益失衡问题,是对于合同严守原则的突破,但又是公平原则的体现。《民法典》对于情势变更原则作出了新规定,删除了“非不可抗力”的构成要件,并引入再交涉制度,承认情势变更原则与不可抗力制度存在竞合,但《民法典》并未对情势变更原则的适用规则进一步完善。自从新冠疫情爆发以来,为了防止疫情扩散与传播,我国政府采取了一系列的防控措施,产生了大量因疫情防控措施导致的房屋租赁合同履行障碍问题,由此引发新冠疫情背景下,情势变更原则与不可抗力制度、商业风险的适用模糊问题,导致情势变更原则认定及其适用受阻,从而损害当事人利益。因此,为了维护合同稳定以及当事人权益,情势变更原则的适用问题亟待明晰。通过对“北京卡普世纪公司诉汇京柯曼公司房屋租赁纠纷案”的三个争议焦点——“原告请求免除租金以及变更合同是否适用商业风险”、“原告请求免除租金是否适用不可抗力制度”、“原告请求变更合同是否适用情势变更原则”——进行法律分析,致力于解决新冠疫情背景下情势变更原则的适用问题。同时针对情势变更原则在新冠疫情背景下的适用问题提出若干建议:从情势变更原则与不可抗力制度适用关系以及适用流程角度出发,明确情势变更原则与不可抗力制度的界分适用;对比情势变更原则与商业风险两者不同,明晰情势变更原则和商业风险的界定标准;将情势变更原则中的再交涉制度定性为权利,并完善再交涉制度的内容以及适用规则。为情势变更原则的发展提供路径,从而促进情势变更原则的适用。