针对住房问题,十九大指出一定要坚持“房住不炒、租购并举”制度,务必重视楼房的居住属性,这一举措极大地促进了楼房租赁的进行。加上城镇化的快速发展,流动人口持续增长,使得我国住房租赁市场需求巨大,住房租赁行业迅速发展。但是房屋租赁企业在前期建设会存在资金投入大、运营周期长、资金回收期长等问题,因此需要金融市场的帮助。REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金,以下简称REITs)是解决住房租赁市场资金融通的重要手段,可以盘活房产的一种新的融资方式。我国REITs刚刚起步还在探索阶段,同时我国又在支持住房租赁市场的发展,因此将REITs应用到住房租赁市场做为研究的方向有重要的理论意义与现实意义。2017年为租赁住房REITs的元年,到目前为止住房租赁REITs项目数量较少,REITs在住房租赁行业的应用经验不足。因此,为了促进我国租赁住房REITs产品的设计更加完善、发展更加成熟,本文选取我国首单央企(保利地产)租赁住房REITs产品为案例进行较为系统的分析。本文首先对保利地产租赁住房REITs产品从发行背景、产品结构、基础资产及现金流等方面做了全面的介绍。然后对产品从优点、不足以进行剖析,得出此产品的优点有双SPV交易结构,权属明确;双重破产隔离,保障资金安全;信用增级手段丰富;现金流稳定;储架发行机制,发行效率高以及融资效率高等。存在的不足为固定利息收益,脱离REITs自身价值;二级市场流动性不足;信用评级机构单一,评级权威性弱;物业资产受地理位置和租客影响;租金回报率低以及法律不完全存在税收风险等。最后对发展租赁住房REITs的提出建议:完善租赁住房REITs法律法规;加快支持政策的落实,间接提高回报率;加强基础资产筛选的风险控制和培育和发展集中式住房租赁市场;采用储架式发行机制,提高发行效率;引入多家信用评级机构,提高评级结果的权威;引入做市商制度和建立独立REITs信息披露平台,提高二级资本市场流动性等。