自二十世纪以来,公允价值在国际会计领域一直是个热议的话题,基于西方市场运行制度更为完善,房地产交易信息容易获得,所以公允价值计量模式在国外的运用更广泛。相比之下,我国对待公允价值的态度经历由刚开始的小范围引进再到一段时间的禁用,然后在21世纪之初又重新出现在相关准则中,但是仍然附加了限制条件。为了和国际会计准则趋同,财政部出台了新的企业会计准则,在投资性房地产一章进行了修改,允许企业在后续计量使用成本模式或者公允价值模式。两种模式相比之下,后者更能提高企业会计信息的可靠性和真实性。根据统计结果,2007年至2016年间,沪深A股上市公司持有投资性房地产的公司有1494家,但是使用公允价值计量的6%都不到。从理论上来说,趁着房价猛蹿的势头,公允价值的优点更能发挥到极致,但是却出现了大多数企业仍沿用成本模式计量,少部分使用公允价值的现象。那么那些少数企业偏要走不寻常之路是为什么呢?这也是本文展开研究的起因。本文通过对国内外相关参考文献的归纳和总结,立足于我国房地产行业复杂的背景,从盈余管理的视角,借助契约理论、利益相关者理论以及经济后果理论为支撑,选择沪深A股上市公司——嘉凯城展开案例分析。具体内容包括:首先对房地产行业近几年来的经营背景进行介绍,然后系统梳理嘉凯城投资性房地产变更会计政策的过程,结合公司财务报表数据分析公允价值计量对企业资产项目、所有者权益项目、利润、股价以及财务指标的影响,再从公司经营业绩、债务约束、管理层以及房市走牛四个角度分析说明该公司投资性房地产在2016年这个时点采用公允价值计量的动机。通过前文理论和案例分析总结,发现嘉凯城在出现亏损的时点变更投资性房地产计量模式,借助公允价值变动带来利润上的巨大波动从而实现扭亏或提高盈利,运用计量方式上的自主选择权进行盈余管理。最后再结合我国实际国情以及房地产特殊性质对公允价值计量准则的继续完善和盈余管理控制方面提出可行的建议。