多年来,我国政府推出了大量稳定房地产市场的调控政策,长期来看政策调控并未有效平衡市场波动,也未解决房地产市场的根本性问题。房地产供给的本源是商品房用地的供给,要理顺房地产市场的内在关系,关键在于对商住类建设用地运行原理进行深入剖析。本文通过描绘北海市房地产市场的外在特点,研究历年房地产供需变化的内在驱动模式,找准城市建设用地市场结构性失衡及房地产库存高居不下的原因,充分协调土地供应、房价波动、人口增长、资本流动等多方面关系,建立起以市场供需变化为导向的城镇建设用地供需动态调整的路径,在有效地解决房地产业调控问题,保证地方经济的平稳健康增长方面开展了研究。主要研究结果如下:(1)基于对房地产市场运行机理研究的基础上,提出预测未来数年房地产市场运行结果的研究思路、方法及框架,相较以往忽略房地产市场运行机制,片面单纯以“计划经济”式的方式制定供需对策的供应方式,研究得到了理论支持和数据支撑。(2)从北海市社会经济发展、人口变动情况等城市概况面分析,北海市房地产投资强度适中,房地产金融和房地产市场在长期和短期上看都较为均衡,有利于后期市场保持良性发展,人口的持续流入也支撑起本地房地产开发需求。(3)北海市目前仍有较多闲置待开发用地,并且在上一个房地产低潮时期造成的“烂尾楼”等适用房地产存量较多,若能持续盘活这类项目用地及存量,将对增量市场形成一定补充。(4)通过建立存量-流量模型,并代入数据进行验证,模型计算的存量面积与实际存量面积之间的差异仅为4.38%,模型基本能够用于预测商品住房存量面积。(5)从总体预测结果上看,2019-2022年商住类建设用地供应量大于需求量,但各年度供需平衡情况不同,2020年供过于求的状态较为明显。建设用地实际供应情况超出计划供应现象比较普遍,反映市场对商品住房存在较大的需求,商品住房去化周期也偏短。单纯依靠供应计划不能很好满足市场需求,而存量土地供应作为商住类建设用地来源的补充渠道,存在各年度再开发土地投入量起伏较大的问题,需再开展详细论证合理调整年度供应量。