本论文的核心问题是北京市住房供需结构，研究的思路是以需定供。相应的核心理论是住房供需理论。将住房供需问题放在房地产周期的大背景下研究，同时借助消费者行为理论从微观上研究消费者的需求偏好。在住房供给方面，市场性供给由住房供需理论指导。对于保障性住房的供给，为提高供应效率，借鉴公共事业民营化理论，把竞争机制引入保障性住房供应领域，以提高保障性住房的供应效率。研究的目的是使住房供需相匹配，实现居者有其屋。　　 北京居民住房问题的解决首先要对北京基本市情进行科学判断，以住房买卖市场为主对北京市住房市场进行研究。购房者年轻化趋势明显，半数以上消费者处于改善需求层次。市场总体上来说供求基本平衡。从北京市住房闲置、空置情况分析，2006年7月北京市住房闲置、空置率(相当于自然空置率)为3.37％；按套数计，空置率为3.69％，住屋自然空置率总量尚在合理范围。从空置结构看，大户型和高档住房空置严重；经济适用住房和中低价位住房紧缺。六成以上消费者拥有自有住房。北京户籍的消费者住房现状好于外地居民。72.4％的有北京户口的居民拥有1套或1套以上的自有住房，而外地户口的居民只有不到五成拥有自有住房。　　 个人购房行为比较理性，购房面积、价位与个人支付能力大体相当。在目前住宅市场上人们的购买目标主要是新房。近六成消费者可支付房款总价为60万元以下。49.3％的消费者希望购买建筑面积为90平米以下的住宅。在首次置业的消费者中60.4％选择的住宅面积在90平米以下；而在二次置业的消费者中，仅有29.5％选择90平米以下的住宅。用时间序列分析法和北京市住房交易全样本数据分析得出奥运会对住房的价格及需求量都有影响但影响效果不强，后奥运时期的住房价格及需求量不会因为奥运会的结束出现突然萎缩的现象。对未来房价会继续上涨的预期是推动当前需求强劲、房价上升的重要因素。总体上看，住房供需基本平衡，住房消费行为正常，房地产宏观调控不必太关注抑制投资投机性购房，也不需考虑“后奥运”的问题，而应重点关注调整住房供应结构和引导居民的预期。　　 宏观调控必须从更为基础的住房供给与住房需求结构两方面入手，以需定供，着力建构一个完善的住房供应体系。构建完善的住房供应体系的基础性工作是要在住房消费者与住房供应类型之间形成稳定关联。科学地划分住房困难家庭的保障面积标准和家庭收入线标准，是构建住房供应体系的重要前提条件。根据居民住房支出比测算出住房供应体系各类型住房对应群体的收入线标准和住房面积标准，并根据统计局公布的各收入阶层的可支配收入比例及各部门提供的数据，测算出各类住房的供应量。　　 构建新的住房供应体系应着眼于在有效率的市场经济体制中增进公平。由于制度变迁的路径依赖性，沿着原有的制度变迁路径和既定方向进行制度创新可节省大量的制度创新成本，住房制度的创新方案主要是在现有制度的基础上，针对廉租住房政策、经济适用住房政策、商品住房政策进行调整和完善。针对目前租金补贴为主，租金减免和实物配租为辅的保障形式，考虑到北京住房市场的状况，廉租住房应逐步转变为租金补贴与实物配租并举的保障形式，加大廉租住房的建设力度。国发[1998]23号文首次提出建立以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。经济适用住房供应的对象是中等及以下的家庭，理论上它应解决70％以上的家庭的住房问题，实际解决不到20％。经济适用住房政策未能发挥其预期作用的主要原因是制度设计存在一些问题：如划拨用地、成本定价、购买者资格审查不具有可操作性、经济适用住房只售不租等。改革的方向是将经济适用住房政策按原定保障对象的收入水平分解为三种住房供应方式：中低价普通商品住房、政策性租赁住房和定向供应为主的经济适用住房，尽量以市场化的方式化解原经济适用住房政策的难题，降低管理成本。对商品住房不应进行太多的干预，应限制商品住房的大户型、限制开发商变相囤积土地、规范项目滚动开发模式。　　 从经验借鉴和现实社会经济需求两层面论述了在轨道交通沿线安排保障性住房、中低价普通商品住房用地的必要性和可行性。提出保障性住房的布局宜采用“大分散、小集中”的模式，按照“集中”和“配建”相结合的方式进行建设并就在轨道沿线进行用地选址作了阐述，然后提出实施保障措施。　　 论文最后提出了调整住房供应政策、税收政策；合理引导居民预期，引导居民外迁的政策建议。