当前房地产公司融资实践中大量存有以下情形:房地产公司出于融资需要向债权人借款,同时,为了保障借款合同的实现,房地产公司在借款合同签订同时,或者借款期限届满前,又与债权人另外签订房屋买卖合同,商定若房地产公司到期无法清偿债务,则债权人出借房地产公司的款额将作为购买合同中约定的房屋的买房款,以此担保债权的实现,担保房屋大多尚未取得房屋所有权证,并且双方往往将用于担保借款合同的房屋买卖合同作为正常房屋买卖合同到房地产登记机关办理备案登记手续,该类合同即为房屋买卖型担保合同。由此导致频繁出现此类纠纷:房地产公司在债务期限届满时无法偿还债务,债权人据该房屋买卖合同请求法院确认其对所涉房屋享有物权并要求房地产公司履行过户手续,而房地产公司则予以否认抗辩,理由是双方并不存在真实的房屋买卖的合意。按照我国现行法律规定,目前只有2020年8月施行的最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条为该类案件裁判提供了一些规则,但存在诸多不合理之处,也欠缺操作性,对审判实践的指导效果不够理想。《民法典》出台以后,并未就该类合同的相关法律问题作出正面回应,但相较于之前的《物权法》《民法通则》等,就房屋买卖型担保合同所涉及的法律问题在立法上有一定的调整,主要体现在两个方面:一是从法律规定上明确认可了非典型担保合同的法律效力,进一步为市场经济更好更灵活发展提供法治保障,《民法典》在《物权法》规定的基础上,进一步扩大了法律认可的担保物权、担保债权的内涵);二是就“流押条款”“流质条款”效力作了柔性表述,相较于《物权法》的禁止性规定[1],《民法典》第四百零一条和第四百二十八条就“流押条款”“流质条款”做了更加委婉的表述[2],虽然亦未认可“流押条款”“流质条款”的法律效力,但是一定程度上弱化了这类条款的法律禁止性。从理论层面来看,目前对房屋买卖型担保合同认识也存在分歧,就该类合同性质主要有五种学说,就房屋买卖型担保合同的法律效力,有观点认为无效,有观点认为有效,各执一词。而审判实务中,不同的法院、法官对该类纠纷裁判不一,缺乏统一的衡量标准,延伸到强制执行领域,债权人据房屋买卖合同就所涉房屋的金钱债权执行案件提出案外人异议时,法院的处理方式也不太相同,致使社会导向作用不太理想。正确处理此类案件,不仅与案件当事人的合法权益密切相关,而且影响到法院司法裁判的公信力。本文中,笔者从最高人民法院房屋买卖型担保合同相关典型案例着手,聚焦辨析房屋买卖型担保合同的法律性质,得出“房屋买卖型担保合同应当是新型的非典型担保,其本质属于担保债权,债权人基于房屋买卖型担保合同享有的权利属债权请求权”的结论。就房屋买卖型担保合同的法律效力,提出“基于尊重当事人意思自治的民法结伴原则并结合《民法典》关于“流押条款”“流质条款”的最新规定,宜认定房屋买卖型担保合同部分有效,债权人可以通过拍卖或变卖房屋来保障债权,能够基于该合同就担保房屋进行受偿,但不能直接获得房屋所有权或者要求债务人履行过户手续。”的观点,由此进一步延伸到矛盾愈发集中的强制执行工作领域中,探讨债权人据房屋买卖型担保合同就所涉房屋的金钱债权执行案件提出案外人异议的处理思路,阐明“债权人据房屋买卖型担保合同就所涉房屋的金钱债权执行案件提出的案外人异议不能成立,但可在房屋执行过程中申请参与分配,若是合同办理了备案登记手续或者实际占有房屋,可在房屋执行过程中主张优先受偿”的立场。最后,在《民法典》立法框架内就统一裁判尺度进行分析研究,分别从物权确认之诉和案外人异议之诉两个方面提出房屋买卖型担保合同的法律规制建议,以期为深陷此类现实谜题的法官探索出一条情理合一的裁判路径,从而统一裁判尺度、提升司法公信力。本文采用文献研究法、案例分析法和调查法,分四个部分展开论述:第一部分提出问题,主要阐述本文选题意义与价值、研究背景、思路和方法以及文章的创新点和不足,着重就房屋买卖型担保合同法律性质、法律效力、债权人凭房屋买卖型担保合同提出案外人异议的处理展开相关综述;第二部分从最高人民法院案例看房屋买卖型担保合同案件的裁判演变、立法现状和审理困境,分别简述最高人民法院典型案例、房屋买卖型担保合同的立法现状以及当前法律适用与当事人真实意思表示、民间融资环境需要以及市场经济发展趋势之间的冲突;第三部分辨析房屋买卖型担保合同法律性质和法律效力,主要分房屋买卖型担保合同法律性质和债权人基于房屋买卖型合同享有的权利本质、法律效力以及债权人据房屋买卖合同就所涉房屋的金钱债权执行案件提出案外人异议的处理四个层次;第四部分回归司法实务,直面审判痛点,在《民法典》框架内提出法律规制建议,分析得出债权人据房屋买卖型担保合同提出物权确认之诉的裁判方案,包括合同效力裁判方案和借款金额与房屋市场价值衡量方案,并分析得出债权人据房屋买卖合同就所涉房屋的金钱债权执行案件提出案外人异议的处理进路,包括案外人执行异议是否成立的处理思路和强制执行所涉金额处理思路。