由于历史原因,我国银行业产生了一定规模的不良贷款,成为中国金融业最大的风险所在。1999年我国政府借鉴国际经验决定集中管理和处置不良贷款,成立了华融、信达、东方、长城资产管理公司(为方便起见,以下均简称为AMC),分别接收并处置四大国有银行的不良贷款,成效显著。由于债务人考虑变现,所以AMC主要处置物权类资产,处置不良贷款的前提是对处置对象客观评价,合理定价,而目前处置物权类资产的方法仍采用传统方法,在金融市场不完善条件下,如何客观的针对抵债物的特殊性定价,是AMC面临的一道难题。本文从理论上和方法上对我国银行不良贷款中债务人的房地产抵债评估进行了探索与研究。本文主要以房地产为例,分析其资产特征以及处置方式,涉及到其产生的原因分析及处置时的特点、方式和实际工作中的难点以及注意事项。结合房地产实际处置、评估工作中的经验,探索关于银行不良贷款中债务人的房地产评估定价的影响因素和定价原则,对现有的评估方法进行分析。本文结合我国银行不良贷款质量较差的特点,借鉴引用清算价格法思路,探索出适合我国银行不良贷款收购中的房地产评估的方法—房地产清算价格法。针对AMC快速处置的要求和资产处置的时间限制及房地产权、证不完备特点,通过确定快速变现系数以及产权瑕疵系数来解决,利用统计学中的回归方程以及管理学中常用的德菲尔法使确定的系数更为科学合理。最终能为抵债资产拍卖出售提供更加合理的价值参考依据,实现现金收回最大化和成本最小化,从而提高不良贷款的处置率。