论文以我国房地产周期波动为主线对房地产周期的客观存在性、房地产周期波动的形成机制、房地产周期波动的内、外生因素及关系、房地产周期波动的非对称性以及波动趋势进行了实证研究。其目的是为了揭示近20年来(1988—2004年)中国房地产周期特征与运行规律。 中国房地产周期存在性是本文立论的基础。游程检验法能够检验一组时间序列是否存在一定周期规律。使用沃尔德一沃尔费威茨游程检验法检验代表中国房地产发展的时间序列，发现该序列相对于长期趋势呈现出聚集性的向上或向下运动，说明房地产市场出现规律性而不是随机的波动。 房地产周期的形成机制是房地产周期研究的重要内容。冲击-传导理论从内部机制与外部机制两方面来研究经济周期的形成机制，具有较好的解释能力。本文把该理论引入房地产周期形成机制研究，在定性分析的基础上，建立数理模型。该模型反映了中国房地产周期是内外机制综合作用的结果。 影响房地产周期因素可以分为内生因素和外生因素，各类因素通过各自机制影响着房地产周期运行。然而，局限于定性的分析往往缺乏说服力，究竟是那些因素真正影响房地产周期呢?格兰杰因果检验提供了解决该问题的定量研究方法。本文应用这种方法做计量检验，结果表明：GDP、城市化是房地产周期的单项格兰杰因，房地产投资与房地产周期互为格兰杰因。进一步，证实投资与周期存在协整关系并建立误差修正模型，模型反映了两者之间动态调整关系。 非对称性是房地产周期波动的重要特征之一。非对称性一般分为两种：深度型非对称性与偏移型非对称性，深度型非对称反映了周期中扩展幅度与收缩幅度的关系，偏移型非对称者则体现经济周期中“启动”速度与“刹车”速度的关系。目前统计学的发展已经给我们提供了研究非对称性的工具。本文利用这类工具对我国房地产周期进行非对称性研究，结果表明中国房地产周期表现为陡升缓降、深度扩张型非对称。 房地产周期波动趋势是用发展的眼光来审视房地产发展的过去、现在和未来。本文根据房地产增长率历史数据计算出增长率合理区间，并辅之以平均位势，波动次数，增长率离散程度等多项指标，对房地产周期波动趋势作了分析。研究表明，中国房地产周期已经从“大起大落”向“大起缓落”转变，波动幅席诼渐平稳，增长区间渐趋合理。