怡值定价方法产生于1960年代，是一种在国际上广泛得到应用的环境价值评价方法。其主要的理论依据是根据消费者对于住宅等一些组合商品所具有的多种属性特征之间的选择，评价环境属性的隐含价格及消费者的支付意愿。由于环境价值很难在市场价格中得到真实的体现，作为一种有效的非市场评价方法，怡值定价方法能够很好地评价与环境舒适性有关的许多环境属性的价值，这些属性包括:空气质量、景观、气候、开放空间、城市公园和绿地等等。由于住宅市场发展的限制，怡值定价方法在国内的实证应用研究较少。本文从理论和方法上介绍了怡值定价这种环境价值评价方法的特色与实际应用价值，并对国内外的怡值定价研究进行了较为详细全面的综述。怡值定价方法在住宅市场具有较好的应用价值，住宅环境品质因素常常是内在于住宅价格之中，怡值定价方法可以通过消费者在住宅选择过程中的显性偏好与决策行为，来估计出消费者对于特定住宅环境品质要素的需求。　　北京的住宅市场已经发展较为成熟，房地产业界的一些数据资料也逐渐开放，因此已经具有许多怡值研究所必须具备的要素。本文的研究目的是探讨北京城市公园对于周边住宅价格的影响。随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们对居住环境的需求也越来越强烈。城市发展带来的生态环境问题，以及2003年经历的“非典”危机，使得居民追求良好生态环境和生活品质的愿望愈加迫切。公园房产的概念就与这些问题密切相关，本文就足从公园周边的住宅市场入手，调查了人量的住宅数据资料，并利用怡值定价方法估计了公园距离对于周边住宅价格的升值效应。经验研究表明，北京的公园住宅市场的确存在，住宅项目到公园的距离对于住宅价格具有非常显著的影响;研究发现，公园对于临近住宅的影响范围大约为1000米。在研究中还分析了几个公园住宅子市场，分析发现，朝阳公园、奥林匹克公园和玉渊潭等公园周边的住宅价格显著受到公园临近性的影响。此外，分析还证实，区位和交通便利因素也是北京居民在住宅选择中重点考虑的内容。　　公园住宅市场的怡值定价模型中包含了五类主要的住宅属性变量，即结构属性、区位属性、邻里属性、环境属性和城区社会经济属性。本研究应用显性偏好理论，对住宅的环境属性进行了市场价值评价，具有较强的创新价值。为了提高数据分析的质量，本文还采用GIS技术得到了住宅项目到最近公园的距离及到最近环线的距离等重要数据和变量。研究得到的一些有意义的结论，能够为北京住宅市场的发展提供消费需求和住宅定价方面的实际参考。也能够为我们更好的利用环境价值评价方法估计环境价值提供一个良好的思路。　　除了以实证分析支持理论分析和假设之外，本文还将住宅品质概念与生活质量、适宜人居环境和可持续发展理念等概念结合起来，拓展了对住宅品质和住宅环境品质的认识和理解。通过分析论述城市生态问题对社会经济和人们生活健康等多方面的影响，探讨了城市生态环境与人居环境之间的密切联系，从而提出与适宜人居环境相一致的住宅品质概念，并为城市可持续发展战略提供了具体的政策建议。