房地产泡沫风险是当前中国房地产业发展所面临的最大风险。本文在梳理界定房地产发展风险内涵的基础上,以防范泡沫风险为研究视角和目标,比较借鉴国外房地产泡沫风险,通过规范研究分析泡沫风险的成因,采用实证研究方法测度房地产泡沫、泡沫风险水平,最后提出防范泡沫风险促进房地产业可持续发展的对策。　　 一、研究方法　　 1、GRANGER因果分析。很多学者认为美国次贷危机形成与美联储货币政策有关,但缺乏实证依据。本文用实证分析方法证明了货币政策在次贷泡沫中的推动作用和滞后效应。实证研究表明,美国联邦基金利率是美国房价走势的GRANGER因,提出了政策影响的滞后期为三个月。　　 2、用修正的局部均衡数理模型分析房地产泡沫的形成。文献中关于泡沫形成的局部均衡数理模型认为开发企业边际成本递增。一般来说,房地产规模开发带来的原材料费用节省、财务费用节约甚至学习积累,都会导致开发商的建房边际成本递减,不能认为其边际成本是递增的。故本文在假设成本函数时,考虑了成本的边际成本不变部分和边际成本递减的对数部分。并采用修正后的局部均衡模型,研究了房地产泡沫的形成机制。　　 3、采用因子分析法,构建泡沫风险水平测度指标。本文采用多指标因子分析方法,构建房地产泡沫风险水平的测度指标,并测算了1998-2006年我国房地产泡沫风险水平变化。研究表明2005年及以后在全国层面存在明显的泡沫风险。　　 4、运用面板数据模型,研究1999-2007年我国各区域房地产泡沫水平的差异。得出2005年及以后各地房价急剧偏离均衡状态,存在明显的房地产泡沫。东部地区波动性要明显高于中西部,并分析了不同地区房地产泡沫的差异,以及各因素对长期均衡和短期波动的不同影响。　　 5、比较研究方法。对美国、日本、泰国、印尼、新加坡、香港等国家或地区的房地产泡沫现象进行了比较分析。　　 6、案例研究和结构方程模型。对成都市及其开发企业应对泡沫破灭风险和地震灾害带来的双重挑战进行了实地调研。分析了成都房地产市场环境和政府刺激房地产市场发展的政策,开发企业的挑战与对策。在差异化对策方面,自设量表,运用结构方程模型方法,探索研究了消费者对绿色生态住宅产品的认知、需求和价值及其相互关系,即分析了产品生态差异化所能创造的顾客价值。研究假设:生态认知决定生态需求然后决定生态价值,生态认知也直接影响生态价值。根据实证研究结果,发现生态认知与生态价值之间的关系不显著,生态需求与生态价值高度相关。得出以下启示:如果制定政策标准忽视地区差异一刀切,或者开发企业把未充分考虑市场需求的新技术作为卖点,往往不能够在市场价值上得到反映。进而,得出本文一个重要结论,即应把因地制宜作为政策、标准制定和企业产品差异化的原则,同时明确了进一步调查研究的方向。　　 二、理论与对策　　 (一)理论研究　　 1、现有研究把来自于房地产供给与需求,可能造成产业发展萎缩或停滞的因素称为压力或制约因素,没有上升到风险的高度,造成理论与实际的不相匹配。例如,5.12汶川地震给成都市场带来的不仅仅是压力和制约,而是巨大的风险和挑战。本文把房地产发展风险界定为输入和输出风险,前者主要指来自供给和需求,有可能造成产业不安全状态的风险。后者主要是指房地产泡沫和泡沫损害(含挤出效应与破灭风险,可能带来金融风险),简称为泡沫风险。　　 2、把房地产泡沫界定为:由于过度金融支持推动房地产价格飙升,偏离长期均衡水平的经济现象。这一定义指出:由于金融过度支持,自住需求也可以产生泡沫,投机不是带来房地产泡沫的唯一原因。这样可以更好解释20世纪70年代以来的房地产泡沫的现象,并根据是否偏离长期均衡来测度房地产泡沫。　　 3、现有泡沫损害的相关文献关注房地产泡沫破灭后造成的金融风险,而对泡沫形成过程中对实体经济和消费的挤出效应研究不多。本文把研究重点放在防范泡沫风险方面,泡沫风险的危害包括泡沫破裂后可能造成的金融风险和泡沫形成过程中的挤出效应两方面。　　 4、现有文献无论从房地产视角研究房地产泡沫,或从金融视角研究信贷风险,多关注金融的脆弱性。本文则把房地产泡沫成因归结为经济结构、政策因素、金融支持和心理预期四个方面,着重提出了心理预期和住房保障政策在房地产泡沫风险中的作用。　　 (二)对策研究　　 1、提出了调整结构,促进经济协调发展的政策建议。如理论分析部分所示,结构失衡是泡沫产生的根源。因而,在对策部分从虚拟经济与实体经济的协调、进出口贸易的平衡、投资与消费的协调三方面提出了具体的建议。　　 2、基于实证研究结果,提出整合完善现有的预警体系,构建房地产泡沫、泡沫风险的监控指标体系。　　 3、学术界对于货币政策是否应盯紧房地产价格有争议,论文根据研究结果,建议货币政策应当把房地产价格作为钉住目标,并建立基于房地产价格目标的最优货币政策框架。　　 4、财政税收政策在房地产价格调控中,作用显著。尤其是在经济下行中,效果更明显。本文梳理房地产业利益相关方涉及的主要税种,分析了房地产税收调控的作用,并提出了政策建议。　　 5、过去在房地产产业政策研究中,把房地产价格调控与住房保障政策、房地产可持续发展(节约能源资源的技术角度)割裂开来。论文建议建立多层次的住房供应体系,涵盖规模和品质方面的住房引导标准,作为产业政策的总抓手,引导房地产业走全面可持续的科学发展道路。此外,论文还提出包括规范和优化土地供应模式防范土地泡沫的建议。　　 6、在金融与监管方面,完善金融监管理念与制度,强化商业银行内控体系等方面的具体建议。　　 7、对策最后一部分,从宣传内容、方式和渠道三方面提出了引导心理预期的建议。　　 三、创新点　　 论文的创新点主要包括:　　 (一)对房地产泡沫、房地产泡沫风险的界定,能够较好解释现代房地产泡沫现象。把房地产泡沫界定为:由于过度金融支持推动房地产价格飙升,偏离长期均衡水平的经济现象。房地产泡沫定义反映了三方面涵义,一是泡沫形成离不开金融的支持;另一方面,这种金融的过度支持对象既包括自住需求也包括投机需求;第三通过这一定义可以用偏离长期均衡的指标来测度房地产泡沫水平。本文把“泡沫”与“风险”合称“泡沫风险”,定义为房地产泡沫和房地产泡沫的损害,体现了三个层面的内涵:一是反映房地产泡沫和房地产泡沫损害的两层涵义,不单指“泡沫的风险”;二是,泡沫损害包括:房地产泡沫破裂可能造成金融风险及泡沫形成中对实体产业和消费的挤出效应;三是说明泡沫与风险是不可分割的,有泡沫就会带来一定风险,当然风险可能有大有小,有风险也可倒推证明存在泡沫,从而避免是否存在泡沫的争论。从概念范围来说,房地产泡沫风险包括房地产泡沫,房地产泡沫是泡沫风险概念的一部分。　　 挤出效应一般指在运用举债筹资的财政政策来扩大产出时,某些经济情况可能会变坏。本文把挤出效应概念用于房地产泡沫形成过程中对实体产业和消费的挤出。　　 (二)采用实证方法,验证假设,构建测度指标。采用GRANGER因果分析、修正的局部均衡模型、因子分析模型,验证了货币政策作用、泡沫形成机制,构建了房地产泡沫风险水平测度指标。　　 以房地产泡沫风险水平测度为例。文献中对于泡沫风险的概念缺乏规范的定义,因而没有有效的泡沫风险测度方法,或者把泡沫风险等同于泡沫测度或金融不稳定的测度。基于本文定义,房地产泡沫风险反映了房地产泡沫与泡沫损害的两层含义,泡沫风险水平的测度离不开对房地产泡沫的测度,但与房地产泡沫水平的测度有所不同。另外,由于泡沫损害包括了挤出效应与可能的金融风险两方面,不能单从金融风险来测度,而应从导致泡沫风险的成因出发测度泡沫风险。具体而言,第一,考虑房地产泡沫风险的多种成因,房地产泡沫风险的间接测度应当是多指标,而非单一指标的,而房地产泡沫的测度主要考虑价格指标;第二与房地产泡沫风险测度还应包括影响泡沫危害程度的指标。第三、泡沫风险的测度,也与单纯从金融视角研究金融体系的稳定性出发的指标不同,应当考虑经济结构和心理预期因素。基于以上几点考虑,本文构建了房地产泡沫风险的多指标因子分析模型,并测量了1999-2006年我国房地产泡沫风险水平的变化。　　 (三)案例研究方法和结构方程模型。对成都市及其开发企业应对泡沫破灭风险和地震灾害带来的挑战方面进行了实地调研。分析了成都房地产市场环境和政府刺激房地产市场发展的政策,开发企业的挑战与对策。在差异化对策方面,采用结构方程模型方法,自设量表,探索研究了消费者对绿色生态住宅产品的认知、需求和价值及其相互关系,即分析了产品生态差异化所能创造的顾客价值。研究假设:生态认知决定生态需求然后决定生态价值,生态认知也直接影响生态价值。根据实证研究结果,发现生态认知与生态价值之间的关系不显著,生态需求与生态价值高度相关。得出以下启示:如果制定政策标准忽视地区差异一刀切,或者开发企业把未充分考虑市场需求的新技术作为卖点,往往不能够在市场价值上得到反映。进而,得出本文一个重要结论,即应把因地制宜作为政策、标准制定和企业产品差异化的原则,同时明确了进一步调查研究的方向。