自上世纪80年代以来,人们的生活水平随着经济的迅速发展得到了很大的提高。房地产作为人们的刚性需求其发展速度更是前所未有,而房地产业的发展更是离不开商业银行的推动。房地产作为一种比较可靠的担保方式,备受商业银行的青睐,目前它已经成为商业银行抵押贷款业务的主要形式之一。在获得贷款利益的前提下,如何有效防范抵押贷款给商业银行带来的风险,保证贷款资金的安全是商业银行必须面对的问题。要解决这一问题要求必须将房地产的抵押价值给予合理的评估。在评估中选择合理的评估方法是非常关键的,收益法作为理论最为完善的评估方法,它在收益性房地产价值的评估中具有极强的应用性。因此怎样熟练运用收益法,合理预测净收益和还原利率,保证评估结果的科学合理性等等,这些都是目前房地产抵押评估中急需解决的问题。本文以典型的收益性房地产—HK大厦为案例研究对象,运用收益法比较合理的确定了HK大厦房地产的抵押价值,为东莞银行南城分行的抵押贷款额度提供了参照依据。文章分析了抵押评估中价值类型的选择,重点是对收益法应用过程中三个参数的确定。对HK大厦房地产的实际情况、权益情况做了简单的评述,对它所处的区域因素、市场背景以及未来发展形势做了比较详细的分析。通过建立时间序列方程对HK大厦未来的有效毛收入和净收益进行了合理的预测,并对还原利率以及收益年限进行了合理的确定,然后选择合适的收益法公式对HK大厦的商业部分和住宅部分的价值进行了可靠的估算,最后得出其抵押价值。