随着房地产税制日臻完善,房地产开发企业成本中税负成本所占比重越来越大,且呈上升之势,目前已经成为房地产开发企业进行成本管理的重点领域之一。在竞争日益白热化的房地产行业,对于融资、开发等各方面实力均无法与大型开发公司相提并论的中小房地产企业来说,加强税负成本管理的研究就显得尤为重要。本文借助工作分解技术将项目开发全生命周期分解为不同的开发阶段,对各阶段所涉及的税收法规进行研究,结合实例,采用成本比较、演绎、归纳等方法进行分析、探讨,以求得降低税负成本的途径。1、项目全生命周期税负成本管理目的是在合法、合规的前提下,通过一系列管理活动不仅要将企业涉税风险降至最低,而且要降低税负成本在项目整体开发成本中的占比或通过推迟纳税义务发生时间节约资金成本,因此,加强税负成本管理对于房地产企业有着重大的现实意义,而项目管理形式的改变会对企业整体税负产生重大影响。2、根据项目管理活动特点将项目全生命周期划分为四个阶段,不同阶段项目管理内容不同,各阶段涉及的税种不同,税负成本管理方法也不同。税负成本管理不是针对某一阶段、某一税种的研究,而是对于整体税负成本的研究。3、项目开发前期税负成本管理主要体现在以下几方面:统筹安排项目各种资源,尤其是资金,选择负债融资,利息的税收挡板作用会使税负成本明显下降,甚至可通过银行转贷的形式,获取降低税负成本的好处。获取项目的方式中比较了一次和分次转让股权对于土地增值税、个人所得税等的影响;获取项目不同方式中,与招拍挂取得土地、收购其他公司股权获取开发项目的方式相较,合作开发取得项目不失为降低税负成本行之有效的方法。项目计划和设计中选择利用国家节能环保以及西部大开发的优惠政策,在施工计划的安排中充分考虑竣工备案的时间节点,降低税负成本。4、在建筑和销售阶段,项目建设方面,通过建设方式的选择,包括:将甲供设备从项目结算造价中剔除,区分在施工劳务中的混合销售行为,通过测算,找出精装修房装修成本是否计入房价对税负成本影响的平衡点等,达到税负成本管理的目的。销售方面,通过销售方式的选择,包括:比较代销和包销方式,测算出包销降低税负方面的优势;通过改变经营方式,拆分代理费来加强税负成本管理。5、竣工结算及交房阶段,寻找普通商品住房免缴土地增值税临界点的计算模型,选择最优核算方式,并以此影响建设投入或销售;在项目竣工备案的时间的选择上应慎重决定,以免土地增值税清算时无法取得相应的发票,造成土地增值税已缴纳后期无法抵扣的被动情况。6、自持物业经营阶段,选择自持物业经营方式,包括:将出租与以自持物业投资进行比较,分析测算出租与投资自持物业税负成本的均衡点。出租方式经营,要考虑将租金拆分为租金、物业费等;选择与知名酒店管理公司合作经营,应在合作合同中明确税负的承担方,明确双方的责权利,避免税负成本的增加。