【摘 要】
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随着城镇化脚步的放缓及人口老龄化的加剧,房地产行业已经成为了中国经济的达摩克利斯之剑。为了降低房地产和基础设施行业所带来的高杠杆,同时也为了更好地消化和运营巨额的存量物业资产,在海外已发展多年、具备权益属性且以持有运营资产为主营业务的REITs开始成为近期市场建设的重点。自上个世纪60年代诞生以来,REITs在全球多个国家和地区建立了市场,市值总规模超过2万亿美元。我国REITs起步较晚,由于法律
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随着城镇化脚步的放缓及人口老龄化的加剧,房地产行业已经成为了中国经济的达摩克利斯之剑。为了降低房地产和基础设施行业所带来的高杠杆,同时也为了更好地消化和运营巨额的存量物业资产,在海外已发展多年、具备权益属性且以持有运营资产为主营业务的REITs开始成为近期市场建设的重点。自上个世纪60年代诞生以来,REITs在全球多个国家和地区建立了市场,市值总规模超过2万亿美元。我国REITs起步较晚,由于法律和税收等方面的限制,我国目前还没有标准化的公募型REITs产品,只有具备部分REITs特征并结合ABS发行的私募产品,被称为类REITs。作为一种带有权益性质的证券化产品,REITs具有诸多的优点,于企业而言,既可以缓解其融资困难的问题,又能促使企业向轻资产运营模式转型;于投资者而言,REITs提供了新的投资方向,使广大零售投资者有机会投资房地产市场;于国家层面,REITs可以降低房地产行业的杠杆率,促进整个行业乃至国民经济的健康发展。作为REITs与中国当前法律税收体制结合的产物,类REITs具备很高的研究价值。本文要研究的问题是:为何类REITs具备如此复杂的交易结构,此结构给类REITs带来了怎样的产品属性和风险。因此本文选取了安居集团发行的类REITs为例,对其双层SPV结构及信用增级措施进行分析,并总结其成因;然后通过产品的未来现金流假设测算产品各级证券的到期收益率,总结产品投资属性,并对产品存在的主要风险进行定性分析;最后与海外成熟市场的REITs进行比较,总结经验和启示,对中国REITs的发展进行展望,并提出建议。最终得出以下结论:中国类REITs交易结构复杂的原因主要在于底层资产收益低且不稳定、无专门立法和税收优惠缺失,只能通过复杂的股债权安排和信用增级措施来保障产品的顺利发行,这使得产品具备了更多债权的投资属性,也使得产品风险既受到原始权益人信用的影响,也与复杂结构带来的管理问题息息相关;对于未来中国REITs的发展,应充分借鉴美国、中国香港等成熟市场的发展经验,为REITs专门立法并对资产持有期间的运营收入提供税收优惠,精简产品结构,鼓励权益型公募REITs的发展。
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为明确外源橙皮素对烟草青枯病的防效及对烟株根围土壤细菌群落的影响，基于盆栽试验和扩增子测序技术，连续两年监测了灌施不同浓度橙皮素（1、2和4 mmol/L）后烟草青枯病的发生情况，并分析了烟株根围土壤细菌群落结构。结果表明：（1）单施橙皮素对烟草青枯病的防效为40%左右。（2）灌施1 mmol/L和2 mmol/L橙皮素可以提升烟株根围土壤细菌群落OTU数量和Chao1、ACE等丰富度指数。（3）
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