土地租赁作为土地有偿使用的法律形式,能有效地解决土地所有者与土地使用者不统一的矛盾。在我国土地实行国家所有和集体所有的情况下,土地租赁制度对于实现土地资源的合理配置意义重大。 土地租赁是土地所有者将其土地使用权有偿让渡给土地使用者的法律行为,是土地供应一级市场中的土地使用权交易行为,其客体是土地使用权而非土地。在我国,土地租赁客体范围主要包括国有存量建设用地使用权和集体建设用地使用权。土地租赁权的性质为物权化的债权。我国土地租赁合同中存在的法律问题主要有:关于国有土地租赁合同内容的立法规定过于原则,应借鉴国外先进立法与实践经验,完善相关立法,对主体的主要权利、义务与责任等内容予以明确规定。集体建设用地租赁合同立法严重滞后,应在制度创新的基础上加强相关立法工作;作为出租人的集体经济组织主体模糊、内涵不清,应进一步明确其出租主体为村农民集体,对承租主体亦不应予以严格限制。土地租赁权的流转是土地租赁权在不同的土地使用者之间的转移,包括转让、转租与抵押三种形式。其中土地租赁权转租具有代表性,可分为同意转租与自行转租两种情形,其法律效力亦因之有所不同。我国立法就转租对出租人与次承租人之间的效力问题未予规定,应对此加以完善;承租人的自行转租行为在本质上为违法行为,因此,司法实践中亦宜采用他国合理的学说观点,赋予出租人在此情况下解除租赁合同的权利。