经历了25年发展的房地产业已经逐步由计划走向市场,也遵循着市场经济规律周期性运转。作为国民经济的支柱产业之一,房地产业有效带动了中国经济的快速发展,具有重要的研究与实践意义。房地产市场有必要从价值规律、供求关系的角度根本性研究其行情与波动。随着城市化进程、城市人口的增长以及作为投资性需求的增加,市场的有效需求在国民经济发展以及人民收入水平提高的基础上呈现出持续稳定增长的局面;土地供给以及住房建设虽然逐年有所增加,但受供给的滞后性影响,以及市场预期所带来的超额需求,厦门住宅市场近年一定程度上处于非理性和不稳定状态。2004-2008年,厦门商品住宅成交量增长146%;商品住宅销售价格上涨210%;全市房地产投资增长436%。但2008年,厦门商品住宅成交量与上年同比下降66%。只有在未来根据市场需求推出持续稳定的土地供应以及具有前瞻性的宏观政策,市场才能更加健康稳定地发展。回顾2004-2008年宏观调控政策,调控政策从严控土地出让到抑制投机,再到抑制市场需求,其方向逐步由“治标”转向“治本”——调整市场供需结构矛盾,然而由于宏观调控政策的滞后性与累积作用,厦门房地产市场依然出现了在供需失衡矛盾下的大起大落。本文从厦门——这个房地产业发展较早较快、市场培育程度相对成熟的城市着眼,从市场的供需关系着手,回顾、分析了2004—2008年厦门房地产市场的供需状况;并以供需理论总结、评估了2004年以来中央及地方政府对房地产宏观调控政策的效用及其问题;同时分析、预期了2008年后厦门房地产市场的供需走势,提出了相关政策建议。因此,房地产市场的基本关系是供需关系,建立稳定健康的房地产市场首先要建立相对稳定的市场供求均衡关系。中国的房地产市场需要一个建立在基本均衡的供需关系基础上的稳定的市场环境;而稳定的市场环境的建立需要稳定政策环境的支持。