在我国工业化和城镇化进程中,社会经济快速发展,打工经济支撑农民收入大幅提高,农村出现了建房高潮。不拆掉或腾出老房就建新宅的情况比较普遍,进城务工房屋空置,闲置宅基地低效利用,城乡建设用地双增加等问题越来越显著。从而威胁了十八亿亩耕地红线,不利于农村土地高效集约化利用和科学规划。因此,在农村集体产权制度改革的背景下,如何引导农民退出宅基地,尽快实现农村人口数量和宅基地数量同步缩减,有效提高农村集体建设用地的利用效率,已成为现阶段必须解决的问题。本文依据产权经济学理论、人口迁移理论、制度变迁理论等相关理论,对农村宅基地退出概念进行了定义,总结分析了宅基地退出的基础和国内现有农村宅基地退出模式。选择商丘睢县进行实证研究,通过发放调查问卷以及到当地实地考察的方式,具体分析了睢县农村宅基地的基本现状,通过农户分类,对在家务农和外出务工两类农户的退出和补偿意愿进行分析,指出在家务农农户的集中居住意愿非常高,补偿标准是在家务农农户是否愿意退出宅基地的关键。外出务工农户愿意退出宅基地的比例相对较低,但调查结果显示依旧有近一半愿意退出。排除传统观念影响外,难以融入城市,不稳定的城市生活都是外出务工农户不愿退出宅基地的重要影响因素。通过调查,深入分析了农村宅基地退出过程中存在的阻力,主要有农户的个体因素造成的内在阻碍,产权界定困境及法律政策限制,宅基地制度安排存在缺陷,农民政治地位没有得到有效保障,利益分配失衡及保障机制不完善等。基于农村宅基地的退出问题,本文借鉴我国先进地区农村宅基地退出的经验,提出了适合当地情况的农村宅基地对策及建议,主要包括确立市场机制主体作用,构建农村新型住宅保障体系,提高农民的政治地位和维权意识,加快农村集体产权制度改革,完善农村宅基地退出保障机制,因地施策引导农村宅基地分类退出。