近些年,受到宏观调控的影响,国内房地产融资的监管政策趋严,房企过去常用的融资渠道被限制,因此所耗资金成本以及融资的难度急剧增大。我国首单发售成功的商业地产抵押贷款支持证券（以下简称“CMBS”）是于2016年发行的高和招商-金茂凯晨专项计划,其产品设计架构和运作流程对之后发行的CMBS产品都有重要参考意义,第一单CMBS的成功发行引起房地产行业重点关注,在政府严格监管要求下逐步发展成地产公司融资的重要突破口。我国CMBS市场的发展尚处于起步阶段,其发行规模和数量发展迅猛的同时,市场上开始出现违约案例,值得投资者和监管方关注和研究。本文以中国资产证券化市场首单违约的CMBS产品——红博会展信托受益权资产支持专项计划（以下简称“红博CMBS”）为案例,通过定量和定性结合的方法对产品违约风险进行了研究。先是对国内外文献进行了梳理并对CMBS相关理论进行研究,在对案例结构介绍的基础上,从宏观因素风险、基础资产引发的违约风险、原始权益人违约风险以及产品设计导致的违约风险等角度进行综合剖析,并运用修正的KMV模型和Z评分模型对原始权益人工大高新进行信用风险测度,进而针对CMBS产品的各方面风险因素向投资者和政策方提出针对性的建议。通过对CMBS产品多角度、多层次的研究,得出CMBS融资对房地产企业来说存在的优势和风险,并向投资者提出在CMBS产品的投资建议,提醒投资者多加关注所投资CMBS产品的现金流预测准确性、归集频率、增信措施的有效性等方面。文章结合红博CMBS产品的交易结构和参与方,从多方面研究了红博CMBS产品的违约风险,通过采用图表分析法和对比分析法,得出以下三点主要结论:（1）基础资产相关风险方面,红博CMBS基础资产经营状况良好,产出现金流正常,达到超额覆盖贷款利息标准。（2）原始权益人违约风险方面,原始权益人并购业务不顺,内部治理混乱,财务情况逐步恶化,导致流动性危机和信用危机,是红博CMBS产品违约风险的主要构成。（3）专项计划设计方面,由于原始权益人和担保人均陷入财务困境,导致多级增信措施失效,且由于风险没有真正隔离,存在资金混同的问题,加上计划管理人在专项计划存续期间没有科学管理风险事件,最终导致红博CMBS产品实质性违约。