基准地价在地价体系中处于基础性地位，是土地市场成熟度与完善度的客观标志，它对于规范土地市场，防止国有土地资产流失，调控房地产市场等具有重要意义。我国于20世纪90年代初开始基准地价评估与建立工作，至今全国多数城市已进行了多次更新。各阶段基准地价成果的动态变化规律，可以为基准地价调整与土地市场建设提供参考。本文依托“湖南省娄底市城区基准地价更新研究”项目，在总结国内外地价研究基础上，以相关理论为依据，利用1997年、2003年及2007年基准地价数据及图件，对娄底市城区基准地价时间结构变化、空间结构变化及引起变化的原因进行分析，并对未来基准地价发展趋势进行初步探讨。主要研究内容与结论如下：　　 (1)娄底市城区基准地价时间结构变化分析。采用结构比率指数、环比指数，贡献率指数及信息熵方法，从基准地价动态变化、基准地价内部结构比率、基准地价均值变化及基准地价贡献率四个方面进行了分析：①各类各级地价随时间变化逐步升高，2003-2007年上升度高于1997-2003年；各年份商业用地地价最高，工业地价最低，商业用地地价向住宅、工业用地地价降变随级别升高而逐渐减小；工业用地价格增长趋势小于住宅用地，住宅用地价格与商业用地价格差距缩小；②商业地价与住宅地价差异大于住宅地价与工业地价差异；时间趋势上，一、二级地之间的商业、住宅、工业地价之间差异最大，越往低级别地价差异越小；③商业用地价格级别降变速度高于住宅与工业，商业用地级别之间离散程度最大，三级地以内是发展商业较佳区域；一级、二级住宅用地倾向区位优势；时间趋势上，工业用地价格级别差距随时间先小后大，商业、住宅呈拉大趋势，趋势变小，降变最大处由三级转向四级，城市高价区范围扩大；④基准地价均值商业用地高于住宅、工业用地，商业用地增幅最高，2003-2007年住宅用地增幅最大；级别基准地价均价从一级地到末级地价格呈递减趋势，相邻级别价差，从一级向末级减少，2003-2007年地价增幅较1997-2003年高；综合地价均价逐年递增，近阶段高于上阶段；⑤各类用地对土地总资产的贡献率排序为商业用地>住宅用地>工业用地；就土地级别而言，居中级别且用地结构大的对资产总量贡献率相对较大，而处于两端的级别用地一级地要高于末级地。　　 (2)娄底市城区基准地价空间结构变化分析。在2007年现状基础上，利用ArcGIS软件空间插值模块对三类用地在三个时间段的差值和增长率进行空间插值，据此对三个时间段内各类基准地价时空演变规律进行分析：①2007年娄底城区土地利用结构呈同心圆及多核发展模式的融合，由此形成的地价空间结构模式以阿兰索模式与行政、政策因素影响下的地价空间结构模式的融合；②1997-2003年，商业高幅度区及增长率区集中分布在老城区中心商业区；住宅地价高上升幅度区在老城区及涟钢生活区各有分布，以老城区为主，高增长率区以老城区为主，增长率区与上升幅度区基本一致，与级别正相关；工业地价分布分散，增长率区与级别呈正比；③2003-2007年，商业地价较高幅度区以上、住宅地价高上升幅度区集中在老城区中心，商业地价较高增长率区以上、住宅地价高增长率区在老城区、涟钢生活区及城南新区各有分布，老城区为高增长率核心区，增长率区与上升幅度区基本一致，与土地级别正相关；工业地价空间结构从分散到集中，呈均质发展特点，高增长率区集中在涟钢基地区；④城区地价组合经历了由混合组合到商、住地价区与工业地价区的基本分离，城中心区商、住地价保持高增长率的趋势；城区地价空间结构经历了从1997-2003年“一主一次”格局到2003-2007年“一主两次”格局演变，城市地价结构向多核发展；城市地价空间结构以向心力为主向向心力与离心力共同发展演变。　　 (3)地价变化原因分析与时空趋势研究。运用主成分分析、回归分析等方法对基准地价影响因素进行定性和定量分析；运用灰色预测方法，构建基准地价数列的GM(1，1)模型，对短期(2010年)内基准地价水平进行预测；结合模型分析结果及地价时空结构变化规律预测未来地价时空变化趋势。结果表明：①社会经济发展和产业结构两大成分对各类基准地价均有着显著的拉动作用，而地方财政能力则对住宅地价、综合地价有着明显的影响；各类土地市场化程度的提高促进相应类型基准地价提升，商业用地尤为明显；②自然地理因素是形成地价格局雏形的基础，城市规划作用下的城市土地功能布局决定基准地价空间分布，基础设施完善情况影响局部空间基准地价变化；③时空地价结构趋势：时间上，住宅、工业用地与商业用地的比率指数将会有所上升；空间上，商业地价格局以“一主两次”为中心，往外围呈递减发展模式，住宅地价格局围绕核心商圈，往周围呈同心圆发展模式，工业地价格局将呈多核均质发展模式。最后，针对基准地价更新和土地市场调控，提出了相关意见与建议。