以高尔夫球场、度假村、主题公园等旅游休闲项目为名获取大面积用地后从事房地产开发的灰色用地现象具有普遍性,同时也是倍受质疑且较为敏感的社会问题;为了探析基于旅游休闲业的灰色用地形成机理,本文以高尔夫用地为例,通过文献研究、田野调查、深度访谈等获取相应数据,运用演绎法从高尔夫用地的外部性、非正式制度和合作博弈的视角对基于旅游休闲业的灰色用地成因进行了解析,并对其后续影响进行了评价。　　 本文在对旅游用地、用地冲突和旅游外部性等相关研究现状进行评述基础上,确定了以经济外部性、非正式制度和合作博弈的研究视角,同时运用文献研究法梳理出我国高尔夫用地现状和用地政策体系,对其发展历程进行了回顾,并采用田野调查法对34个高尔夫项目用地进行实地踏访,运用360度访谈法对项目用地中政府、开发商、当地居民等利益相关方进行深度访淡,重点对高尔夫用地的经济外部性进行了系统性分析,研究发现高尔夫用地的外部性具有多重表现,不同时期、不同利益相关者对同一外部性给出正负性评价各不相同,对外部性评价差异导致不同利益相关者对高尔夫用地采取不同态度和模式;基于非正式制度视角的分析发现,高尔夫用地正式制度及执行中存在前后不一致、上下不一致及部门之间不一致,为高尔夫用地的非正式制度形成和发展提供了空间,以中央政府对高尔夫用地政策为核心的正式制度与各地高尔夫用地惯例的非正式制度不断背离,使得非正式制度最终替代了正式制度。在非正式制度环境下,灰色用地模式能够实现各利益相关方在对高尔夫用地外部性进行内化的多方合作博弈中达成均衡,即地方政府为了发挥高尔夫项目在提升当地形象、改善投资环境、带动土地升值及促进经济发展等方面的正外部性,在开发商不与当地居民和社会发生冲突情况下,采用多种变通方式帮助开发商获得项目用地,并在球场周边给予配套房产用地,让开发商获得一定地产升值补偿,增加其投资积极性,地方政府、开发商与当地居民形成合谋以共同应对中央政府审查。　　 通过上述研究本文得出如下结论:基于旅游休闲业的灰色用地形成于各利益相关方对旅游用地的经济外部性评价差异、非正式制度的作用以及多方合作博弈等三者之间的相互作用,即开发商、中央政府、地方政府、当地居民和社会公众对旅游休闲用地的外部性评价差异导致非正式制度形成,非正式制度为利益相关者方从自身利益最大化角度对旅游用地外部性进行内化实现了制度安排,灰色用地能够让非正式制度环境下多方的合作博弈达到动态均衡,实现利益相关方对相应外部性的内化,进一步发挥非正式制度作用并最终替代了正式制度。虽然该结论表明灰色用地的形成具有合理性,但针对灰色用地的后续影响研究表明,灰色用地模式只能在短期内为开发商、当地政府和居民以及旅游休闲业带来积极影响,从长期来看,却为各利益相关方及整个社会带来不良影响,是一种增加社会成本的低效用地模式,并使得旅游休闲业遭房地产业所绑架。从灰色用地形成机理及后续影响的研究结论还可得出以下启示:政府对灰色用地的治理不能仅采用严厉打击的模式,必须重视非制度的客观存在,重新审视各利益相关方在旅游用地开发中的利益诉求,只有对正式制度进行变革让各利益相关方实现对相应外部性的合理内化,才能让正式制度与非正式制度相互补充,实现灰色用地的最终治理。　　 本文首次提出基于旅游休闲业的灰色用地概念并进行了较为系统的研究,研究视角、研究方法和研究结论皆有所创新,构建了灰色用地问题分析框架,揭示了灰色用地形成机理,对后续影响进行了评价,相应研究成果对政府完善旅游用地制度、规范旅游休闲业用地以及灰色用地治理具有一定的实用性,对旅游休闲业用地研究具有一定理论贡献。