自改革开放以来,中国发展取得了一系列举世瞩目的成绩。然而,中国经济却常被诟病批评为“黑色”、“灰色”增长。即能源资源消耗量大、废弃物与污染多,但真实的产出较低。是一种粗放的增长范式。目前中国经济潜在增长率呈现下降趋势,进入发展转型的十字路口。在我国经济“新常态”大背景下,依靠资源投入和投资驱动的旧增长模式恐难以维持。提高生产效率,改善环境质量,走绿色增长道路是中国城市高质量发展进程中必须要面对的课题。绿色增长的本质,是推动经济增长与环境保护协同共进。提高绿色全要素生产率是实现绿色增长的源动力。而在中国城市发展中,房地产行业无疑发挥了中坚作用,一度成为城经济增长的“支柱产业”,多数地方政府对“土地财政”产生严重依赖。城市房价随房地产行业扩张而不断攀升,一度出现“房地产泡沫”现象。与此同时,我国城市绿色全要素生产率(Green Total Factor Productivity,下文简称GTFP)增速却始终在低水平徘徊不前,房地产对城市高质量绿色增长的贡献明显后继乏力。中国现代化进程不断向前,人口和产业愈发向城市集聚。而资源、环境与经济增长之间相互制约,直接导致城市发展的粗粝化和低质化。房地产业更是城市污染三大主要来源之一,其过度发展促使城市基建面积和人口急速扩张,加剧资源消耗和污染产生。而且房地产业对上下游相关重化工业、制造业、采矿业、冶炼业的形成强大的拉动力,加剧了第二产业的“固化效应”,是导致环境污染加剧和绿色效率降低的深层次原因。此外,房价过热引致投资扭曲,挤占科研资金,削弱企业技术创新能力,对绿色经济效率的提升造成障碍。房价和房地产的合理调控是城市能否成功进行绿色转型的关键助力。故本文研究房价水平对城市绿色全要素生产率的具体影响具有较强的现实意义。同时科为中国城市的绿色增长和集约转型发展提供一个新的视角。本文选择使用数据包络分析法(Data Envelopment Analysis,下文简称DEA),测算了我国285个地市级及以上城市2007—2016年共计10年的曼奎斯特—卢恩伯格指数(Malmquist-Luenberger,下文简称ML指数)。并在此基础上采用基期累乘法,折算出历年的绿色全要素生产率,用以衡量样本城市的绿色增长水平。其后,本文选取相应控制变量构建城市面板数据,实证检验了房价上涨对绿色增长的具体影响。同时,本文对不同人口规模、地理区位及资源掌握程度的城市进行分组,以研究在发展不平衡的情况下房价对城市绿色增长的异质性影响。后续进行了相应的稳健性检验,以证明模型和结论的合理性。最后,本文进一步选用中介效应模型,用以研究高房价影响GTFP的中间传导机制。上述研究得到以下基本结论:第一,房价与中国城市经济绿色增长水平呈显著的负相关关系。房价过快上涨阻碍了我国城市GTFP的提高,不利于我国城市绿色集约化转型。稳健性检验也进一步支持该结论。第二,通过异质性分析发现,房价水平过高对中小规模城市、西部城市和普通大城市的绿色发展水平有显著的负向作用。但鉴于微观层面上,房价对企业具有“淘汰效应”与“转移效应”,且拔高生产成本,对企业产生“倒逼效应”。房价对特大城市、中东部城市和重点城市绿色发展反而呈现出正相关关系。但本质上这种“绿色正效应”是低效率高污染企业向较低房价的城市进行位移的结果,反而可能进一步加剧城市之间的发展失衡。第三,通过中介效应模型,本文进一步研究房价影响绿色增长水平的传导机制。首先,城市房价飙升引致投资扭曲,阻碍创新性人才流动,进而削弱城市整体科研技术创新力。其次,房价高企对城市产业结构产生“固化锁定”效应,拉动高耗能行业发展,阻碍产业结构升级和生态文明建设,对城市绿色效率的提升造成障碍。最后,根据上述研究结论对房价调控和中国城市的可持续绿色增长提出相应建议。作为一种环境友好型以及追求可持续的新模式,绿色增长是未来中国乃至全世界经济发展的目标。应建立房地产和房价健康稳定的长效机制,调控过热房价和投资扭曲现象。重视房地产及上下游行业中的环境问题,因势利导促进产业结构升级。鼓励企业进行技术创新和绿色生产投资。促进经济发展与环境、资源能源等约束条件解锁脱钩。通过技术创新,环境评估,污染预防与治理能力的提高,实现增长与环境的均衡发展,创造新的增长动力。中国的绿色发展政策应精确锁定GTFP下行原因,因地制宜依据实际经济和生态情况对症下药。