现阶段,盘活存量和降低杠杆成为国家制定政策的出发点,而资产证券化作为一种创新的融资方式由于具备这两种优势被广泛关注。从实践来看,国家不断制定证券政策及法律规定推动资产证券化在我国的发展,为物业服务企业融资提供了契机。我国物业服务企业具有收入结构单一、利润率偏低以及可抵押资产缺乏等特点,可以获取的融资方式有限。但随着社区居民收入水平的提升及消费升级的释放,物业服务企业顺势拓展多种经营,提升服务水平。此时,物业服务企业便具有较强的融资需求。而文章研究的物业费资产证券化正好为物业服务企业提供了可行创新的融资方式,对后续开展此类融资活动的物业服务企业具有实践意义。此外,文章总结出三种物业费资产证券的运作方式及特征,适用于不同经营特点的大型物业服务企业,并根据实际和理论构建出一种新的运作方式即多主体联合证券化(详见4.4),也为诸多融资困难的的中小物业服务企业开拓新的融资渠道,具有一定的理论意义。因此,文章对物业费资产证券化进行了深入研究。首先,文章在梳理相关背景的基础上,提出物业费资产证券化这种新的融资方式及研究意义。除此,对国内外文献梳理的基础上引出文章的研究问题及创新点。结合文章的研究内容和特点,提出具体的研究方法及理论基础。其次,论述与物业费资产证券化相关的理论和基础知识,提出此融资方式前景可期。再次,充分考量物业服务企业的融资现状与问题,提出物业费资产证券化具有多重优势,而此融资方式可以解决物业服务企业的融资渠道单一等的问题。次之,通过大量案例研究总结出物业费资产证券化的三种运作方式并构建出一种创新的运作方式,该方式服务于中小物业服务企业。随后,在介绍物业费资产证券化产品基础上,通过实证研究筛选出已经发行的较优证券化产品,并对风险进行评价。最后,案例分析从实践角度阐述此融资方式的具体操作。研究表明,物业费资产证券化为物业服务企业提供了切实可行且具有多重优势的融资方式。已有物业费资产证券化的三种运作方式适用于不同经营特点的大型物业服务企业且具有不同的特征,而多主体联合证券化的方式为诸多中小物业服务企业开展资产证券化提供了新的融资渠道,也是文章的重要创新点。最优产品的自身状况值对产品评价综合值贡献度最高,达到53.41%。参与方信用风险占总风险比重最大,达到50.86%,是文章实证分析的新发现。案例分析发现,应该合理组合入池的业态,提高现金流覆盖倍数,引入母(控股)公司提供增信。