从2012年初开展营业税改征增值税工作以来,改革工作稳稳进行,对纳税人来说减税效果明显。截至2014年底,仍未纳入“营改增”范围的行业仅剩金融业、建筑业、房地产业和生活服务业。李克强总理在2016年政府工作报告中宣布决定全面实施“营改增”,自2016年5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。事实上,根据“十二五”规划,营改增本应在2015年完成,但由于经济环境、财政压力等原因,最终未能成行。虽然今年经济大环境依然压力重重,但政府扩大了财政赤字,无疑为营改增创造了一定空间。本文首先采用实证分析方法,选取A股30家房地产业上市公司为样本,以上市公司的房地产开发业务的营业收入和营业成本为基础数据,构建测算模型对不同增值税税制设定下房地产业“营改增”前后的税负变化情况进行测算;然后以A房地产开发股份有限公司为案例,以公司的五个房地产开发项目为基础,对“营改增”前后公司的税收负担水平、经营成果、财务状况和现金流量进行分析。在增值税税制设定对房地产业税负的影响部分,研究结果显示增值税率不变的情况下,进项税抵扣率越高,“营改增”给企业带来的减税作用越大;进项税抵扣率不变的情况下,增值税率越高,“营改增”使企业税负增加得越多。此外,具体到企业而言,营业利润率高的企业因“营改增”获得的减税效应要弱于营业利润率低的企业。综合考虑保证政府税收收入和减轻企业税负,房地产业“营改增”税率定为11%较为合理,同时,国际经验表明,进项税抵扣范围中应包含土地使用权。在“营改增”对房地产开发企业的影响部分,以A地产为例的研究结果显示仅考虑营业税和增值税的影响,“营改增”将使公司整体税负降低,营业收入和营业成本降低,净利润增长,新增固定资产和采购材料中的进项税额占用的资金得到释放,现金流量中支付的各项税费降低。