在2020年1月1日《中华人民共和国土地管理法》(以下简称新《土地管理法》)正式生效的背景下,集体经营性建设用地破除了入市流通的制度障碍,本文对集体建设用地上公租房面临的民事法律问题进行进一步研究,通过对18个试点城市《利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》(以下简称《实施方案》)有关规定进行总结,对学者观点进行分析,对集体建设用地上公租房的法律属性、转让行为效力以及转租行为效力进行研究。关于集体建设用地上公租房的法律属性,在学界存在着公益说、经营说和公益与经营双重性质说的争议。公益说与经营说的观点是对集体建设用地上公租房的片面解读,公益说忽略了集体建设用地的私权属性,经营说忽略了公租房的公益目的。本文通过系统论的方法,从主体、内容和目的等方面将集体建设用地上的公租房分成各个要素进行研究,得出集体建设用地上公租房具有公益与经营双重性质的结论。鉴于试点城市对于集体建设用地上公租房的转让问题有不同的规定,包括禁止转让、附条件允许转让以及未予规定。本文对集体建设用地上公租房的转租行为进行了研究,现有研究对该问题存在转让权禁止说与转让权附条件允许说的争议,文章对实践中的规定以及学者观点进行了分析,认为集体建设用地上公租房应该允许附条件转让,允许附条件转让能够吸引民营资本的投入,解决公租房的投资难题,更有利于实现公租房的保障目的;另外,在私法公法化的限制下也能体现集体建设用地上公租房的私权属性;同时符合“房地一体主义”的法律规则。但是应该对公租房转让的条件进行限制,本文认为限制条件应该是转让方出现运营管理困难,继续运营将影响公租房的正常运转;转让之后的公租房仍然要保障公益目的的实现;同时要求公租房整体转让,避免以售代租和沦为“小产权房”的局面。本文还对公租房运营过程中存在的转租行为的法律效力进行了研究,试点城市对集体建设用地上公租房的转租规定存在不同的模式,包括禁止转租和未予规定,多数试点城市对转租行为持禁止的态度。学者对转租问题存在转租行为无效和转租行为效力待定的争议,本文认为转租行为无效,因为公租房是保障性住房,承租人对租赁的住房的处分受到效力性强制规定的限制,同时该行为也违反了土地用途管制的规定,因此是无效的民事法律行为。