改革开放以来,珠三角依靠自下而上的农村工业化带动了城市的快速发展,形成了“村村点火、户户冒烟”的工业格局,为早期经济腾飞奠定了基础。然而,粗放发展的村级工业园不仅消耗着大量土地资源,还使顺德出现了土地低效利用、环境污染严重、和空间破碎化等一系列问题。随着土地资源日益紧缩,土地开发模式面临着从“量”到“质”的转变,城市发展的重心也从“增量外延发展”步入了“存量内涵提升”。在此背景下,通过推动村级工业园转型释放产业空间、优化产业形态、促进产业创新发展已经、成为整个珠三角地区经济社会发展面临的必然选择。目前对工业园转型相关研究主要集中在对城市和区域级别工业园的探讨,而对村级层面工业园区改造的相关研究往往聚焦在产业升级角度,且研究内容大多以个案出发对其发展问题和解决策略进行分析,缺乏对其转型机制的系统总结和探讨。同时,村级工业园根植于中国特色发展环境,其产生与发展离不开集体土地的特性,从土地产权视角分析其自下而上发展过程与转型机制确有必要。鉴于此,论文选取顺德区村级工业园为研究对象,以产权理论为切入点,梳理顺德土地产权发展的不同阶段下村级工业园的演变特征,将其分为土地有偿投包制下的点状分散蔓延、土地股份合作社发展阶段下的多点片状增长和国有与集体产权交织下的集中与破碎并存三个阶段,总结村级工业园现状发展面临用地空间破碎、利益关系复杂、企业发展动力不足和优质企业入驻不高等困境。同时,基于产权理论构建村级工业园转型研究的分析框架,在结合顺德村级工业园转型实践的基础上,初步阐述顺德村级工业园的转型过程与内生机制:顺德村级工业园转型的实质是产权的重构与优化,转型的源头是其初始产权配置在土地资源稀缺性逐渐显现、企业发展相对优势下降和早期粗放增长模式的负外部性凸显的情况下给城市带来大量交易成本,而顺德政府出台的一系列鼓励性政策为其提供了转型动机。转型的过程是多元利益主体（政府、企业、村集体与村民）基于自身的核心诉求建立博弈策略围绕土地产权和利益分配进行博弈,当博弈达到平衡时,即转型成功。根据博弈后不同的产权格局可以将顺德村级工业园转型分为所有权国有化和使用权流转两种模式。基于上述分析,对顺德村级工业园转型提出以下几点建议:第一,应统筹规划布局,适当推动以村为单位的产权体系和空间布局向“以镇和区域为中心”过渡,探索在镇街或更高层面统筹各村级工业园的转型;第二,可以探索土地置换、土地混合开发等方式,化解集体土地固化产权边界,通过集体土地产权的政策创新,推动土地产权边界的明晰化,增强村级工业园转型动力;第三,可以分类制定规划策略,创新土地整理方式,因地制宜的实现集体土地的综合利用;第四,通过搭建多方信息共享与转型协商平台,探索合理的利益分配机制,提高村集体和村民于企业参与村级工业园改造的话语权,促进利益的公平分配;最后,应完善土地产权相关制度体系,提高集体土地产权的稳定性。