“十二五”时期税制改革的重中之重是“营改增”。为优化税制,消除营业税重复征税的弊端,2012年1月1日起,中央决定在上海率先试点推行“营改增”。2012年9月-12月,“营改增”地区试点扩大到以下八个省、直辖市。2013年8月1日,将“营改增”的地区试点推至全国。2014年,试点范围进一步扩大至铁路运输业、邮政业和电信业。2016年,试点覆盖范围扩大到以下四个行业内,一是建筑业;二是房地产业;三是生活服务业;四是金融业,也就意味着营业税正式退出历史舞台。本文以“营改增”税制改革为主线,以房地产行业为代表,并结合实际--DY房地产企业实际运营数据,具体分析,两种税收体制下,流转税税负率、综合税负率,及相对应的产品定价策略、成本控制策略和最终收益的变化情况及原因。同时,分析“营改增”后,DY房地产企业的边际收益和边际成本。并总结得出,“营改增”后,在其他运营指标不变的情况下,仅流转税的征收发生变化,DY房地产企业的流转税的税负率是与取得的可抵扣的增值税进项税额紧密相关,取得的可抵扣的增值税进项税额越多,流转税的税负率越低。在考虑企业价值最大化的前提下,DY房地产企业需要重新调整整体运营模式。重新制定产品定价策略、成本控制策略等。通过对国内外经济发展运行大环境的实时掌握,对我国房地产市场的客观评估,对税收政策的及时获取,DY房地产企业需要全面掌握增值额与扣除项目之间的关系,确定税负率的临界点,进而制定科学合理的销售价格,在降低时间和资金成本的基础上扩大销售量,降低税负。同时,在成本控制方面,DY房地产企业应选择具有一般纳税人资质的交易对手,尽可能多的取得增值税进项税额,达到降低税负的目的。同时,要防范和降低税务风险,要做到正确理解、执行国家税收政策,研究税收政策趋势以趋利避害,对企业运营管理、企业签约、接受财产抵押、质押过程中涉税问题高度关注,严格遵守税收相关法律等。