随着房地产市场和金融市场的不断发展,以房地产作为抵押物向银行申请贷款的融资模式不断增多。据资料显示,房地产抵押价值评估业务已经超过70%。我国房地产抵押贷款市场面临抵押贷款体量大、质量不高和贷款资金不能安全收回等风险,增加了银行等金融机构的系统性风险。根据央行发布数据显示,截止2016年年末,我国商业银行的不良资产中,房地产抵押贷款额度所占比重不断上涨,超过了30%。这不得不引起银行等金融部门的高度重视。目前,房地产抵押估价市场还存在很多问题,估价过高,增加银行信用风险;估价过低,会侵害抵押债务人的合法权益。在抵押估价操作程序上,估价师价值不清晰、市场状况判断不客观、估价方法不明确都会造成房地产抵押估价价值的不准确。本文基于房地产抵押评估的特殊性,更多的将风险因素以及房地产抵押期间价值稳定性因素考虑其中,建立一套适用于房地产抵押价值评估的指标体系评估待估房地产。鉴于影响房地产抵押价值的因素繁多复杂,结合模糊数学和层次分析法以及主成分分析法将影响抵押价值的各个因素进行分类筛选、剔除、求取隶属度和各个因素指标权重。然后利用模糊模式识别选取可比案例,运用指数平滑法求取待估房地产价格。得到一个成熟的抵押估价模型,并应用于案例中。将所得出结果与传统方法相比较,验证其模型的合理性和适用性。最后,对我国房地产抵押价值评估质量的提高提出建议。