不动产登记的属性具有双重性。从实质上来看，不动产登记是物权法中的一项重要内容，直接影响物权的产生、变更或者消灭。不动产登记是实现申请人合同债权等私权利的重要环节。依据法律规定，物权具有三种变动模式：登记生效、登记对抗以及登记处分。但无论在何种登记模式中，从民法的角度来看，不动产登记都是围绕着申请人私权利的实现展开的，都是申请人私法自治的产物。但从形式上来看，不动产登记又主要表现为行政确认，并服务于税收等公法目的。登记事项只有通过法定的程序载入登记薄，才能够发生不动产登记的效力。不动产登记的公法效用与私法效用应当是有主次之分的，即私法效用为不动产登记的主要效用，而公法效用则仅仅是不动产登记的次要效用。但在实践中，政府在制定登记规定时片面强调不动产登记的行政属性，而忽视了不动产登记的民事属性。路走的远了，就忘了为什么要出发。仅仅从相关部门规章、地方性法规以及地方性规章对不动产登记的定义就可以看出，规则的制定者在确定登记规定时根本没有意识到私权利的存在，没有意识到登记申请人的主体地位。不动产登记仅仅被当作纯粹的行政行为，登记申请人仅仅被当作行政相对人。登记规定更多地体现的是政府的意志，主要是为政府的综合治理或者宏观调控目标服务，而不是为私权利的实现服务。在对不动产登记属性错误判断的基础上，公权力呈现出日益膨胀的趋势，所造成的危害也日趋明显。首先，登记依据的低阶化直接威胁着物权法定等基本的民事法律制度。不动产登记作为一项基本的物权制度，关系到申请人的重大财产权益。除了全国人民大会及其常委会制定的法律以外，其他的规范性文件无权制定影响物权变动条件的登记规定。但在实践当中，各种部门规章、地方性法规、地方性规章乃至地方政府职能部门所制定的规范性文件都可以创设不动产登记的条件，而申请人的私权利则未得到足够的重视。在这种情况下，物权法定这一物权法的支柱原则日渐分崩离析，因为决定物权类型的不再仅仅是法律，还可能是某地住房局的一纸红头文件。登记标准的地方化以及判决标准的地方化也因此变得难以避免。其次，登记能力的无限扩张使得政府意志得到了充分的贯彻，使不动产登记充满了不确定性。《上海市房地产登记条例》与《上海市房地产登记技术规定（试行）》（沪房管权〔2009〕217号，以下简称217号文1）明确设定了文件登记的登记类型。这就使得登记能力的无限扩张成为可能。任何行政机关所制定的任何文件，根据文件登记的规定，都可能登入登记薄，从而对不动产登记产生影响。对政府来说，不动产登记变成了实现宏观调控目标的有效手段和可靠平台，违法建筑、破坏承重结构、偷逃税款甚至违反计划生育等诸多社会问题都可籍此得到解决。然而对于登记申请人来说，登记规定则充满了不确定性，难以对申请登记的结果作出预判，从而使得交易的效率受到影响。同时，登记申请人还可能因此承担本不应承担的社会义务。比如，《上海市人民政府关于印发上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的通知》（沪府发[2011]75号）第七条规定，“《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年：（一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施；……”而上海市规划和国土资源管理局制定的《关于贯彻实施上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定的若干意见》（沪规土资法[2011]1096号）第二条规定，“《拟征地告知书》公布后，区（县）土地管理部门应当将《暂行规定》第七条第二款的相关事项书面通知工商管理部门和被征收土地所在的镇（乡）人民政府或者街道办事处。”通过这种文件登记的形式，申请人办理登记的权利就受到了限制。再次，将不动产登记机关无力审查的内容设定为登记条件，使得不动产登记机关在不堪重负的情况下只能另辟蹊径。有关夫妻财产的归属、继承人身份的认定、登记申请人行为能力的认定等问题，涉及基本的民事权利，不动产登记机关无权也没有能力作出有效的认定，与之相关的问题理应通过诉讼解决。登记规定中所设定的审查标准，看似全面而周到，但实际上却难以落到实处。不动产登记机关要么走走过场，以形式审查为由放弃审查职责；要么以双赢为理由将审查工作外包给公证机构等第三方。设定不合理的审查内容使得不动产登记机关不堪重负，审查的准确性也根本无法得到保障，整个不动产交易最终也只能在高度的盖然性基础上运转，由此产生的交易成本和交易风险也只能由登记申请人承担。最后，将不动产登记作为不动产政策来运用严重影响法律的稳定性，也使得交易安全岌岌可危。政策与法律具有不同的特点，适用于调整不同的社会关系。不动产登记是物权法的基本制度之一，理应保持高度的统一性和稳定性。但登记实践中，不动产登记往往受到各种不动产政策的影响，时常被当作调控中的一个环节来运用。由于不动产交易涉及金额较大、周期较长，登记条件以及程序的突然改变往往使得申请人措手不及，已经取得的合同权利却无法通过登记最终实现，从而陷入到各种纠纷当中。本文的核心观点是强调不动产登记规定背后的私权利。登记定义、登记属性、登记效用、登记能力、登记程序、登记审查以及不动产登记机关赔偿等内容的创设，均应当围绕私权利的实现展开。政府在不动产交易当中应当更多地提供行政服务，而不是行政管理。政府在不动产登记当中设定公法义务的做法必须受到限制，必须有明确的法律依据，必须充分考虑到对私权利的影响。政府不能任意地以公共利益为借口，将不动产登记当作综合性的管理平台使用。