2008年对于中国经济,乃至世界经济来说是极其不平凡的一年,中国的房地产在这一年经历政策和经济重压的洗礼,消费者持币观望,中小开发商艰难应付,政府土地流拍已经习以为常,房地产销售招式层出不穷——不是明降就是暗降房价。而今年的房地产市场“调控”声又起,而且调控方法与2008年有一定的相似之处,面对这个境况,正在学习深造的我,在导师的指导下撰写了这篇论文,一则是在这非常时期,如何能够在如此严峻的经济形势和行业背景下,紧紧把握消费者需求,掌握竞争者动向,科学规划项目,完成产品设计,顺利开发出符合市场需求的住宅楼盘尽快销售、资金快速回笼；又保证企业的基本利润和树立一定的产品和企业品牌,使企业能够可持续发展,二来使我深知了“全面营销”理论知识和实践使用,同时为我以后工作实现教练型领导奠定了基础。本文通过对该项目所涉及的宏观政策和产业环境分析、项目所在区域市场分析、企业能力分析、项目分析发现了符合消费者的产品差异化的特征,即以独特的景观、特色的户型和高档的装饰塑造精品楼盘形象满足消费者的自我价值体现。同时通过借用传统管理工具分析,本文策划出具有创造性的产品,并初步制订了价格、渠道、分销策略和相应的营销保障从而吸引消费者,实现顺利销售。